Umowa rezerwacyjna to umowa, w której rezerwujesz wybrane przez Ciebie mieszkanie. Umowa taka nie tylko nie daje Ci praw do mieszkania, ale nawet prawnie nie gwarantuje, że nabędziesz wybrane przez Ciebie mieszkanie. Umowa rezerwacyjna zawierana jest zazwyczaj na stosunkowo krótki okres, w czasie którego możesz zastanowić się, czy dokonałaś/eś właściwego wyboru lub sprawdzić swoje możliwości kredytowe.
Umowa rezerwacyjna jest najczęściej zawierana w formie pisemnej w biurze sprzedaży dewelopera.
Umowa rezerwacyjna nie była uregulowana w ustawie z 16 września 2021 r. o ochronie praw nabywcy lokalu mieszkalnego lub domu jednorodzinnego. Jej zawieranie było dopuszczalne na tzw. zasadzie swobody umów. Od 1 lipca 2022 r. umowa rezerwacyjna jest uregulowana w nowej ustawie deweloperskiej. Jak wskazywaliśmy jednak wcześniej – do przedsięwzięć deweloperskich rozpoczętych przed wejściem w życie nowej ustawy deweloperskiej stosuje się co do zasady ustawę starą.
W praktyce oznacza to, że:
- w przypadku „nowego przedsięwzięcia deweloperskiego” – treść umowy rezerwacyjnej określają przepisy nowej ustawy deweloperskiej;
- w przypadku „starego przedsięwzięcia deweloperskiego” – treść umowy rezerwacyjnej deweloper może przygotowywać stosunkowo swobodnie.
Co w przypadku „nowej inwestycji”?
Nowa ustawa deweloperska przewiduje, że przedmiot umowy rezerwacyjnej to zobowiązanie dewelopera do czasowego wyłączenia z oferty sprzedaży wybranego przez Ciebie mieszkania. Umowa ta nie gwarantuje zatem, że nabędziesz mieszkanie, które rezerwujesz.
Umowa rezerwacyjna musi być zawarta na piśmie – inaczej jest nieważna.
Przed zawarciem umowy rezerwacyjnej, deweloper jest zobowiązany doręczyć Ci bezpłatnie,
na trwałym nośniku, prospekt informacyjny wraz z załącznikami – zawierający stan prawny nieruchomości, informacje dotyczące inwestycji oraz wybranego przez Ciebie mieszkania, kosztach prowadzenia rachunku, termin obowiązywania gwarancji itp. Na Twoje żądanie deweloper jest także zobowiązany zapewnić Ci możliwość zapoznania się z najważniejszymi dokumentami, np. księgą wieczystą (gdzie dowiesz się o stanie prawnym nieruchomości), pozwoleniem na budowę, projektem budowlanym. Umowa rezerwacyjna musi określać jej strony, miejsce i datę zawarcia umowy, cenę mieszkania oraz jego cechy (powierzchnię, układ pomieszczeń).
Umowa rezerwacyjna musi być zawarta na czas określony – okres, na jaki mieszkanie wybrane przez Ciebie będzie wyłączone z oferty sprzedaży dewelopera.
Umowa rezerwacyjna jest najczęściej zawierana, gdy planujesz zakup mieszkania na kredyt – wówczas umowa ta służy Ci, abyś mógł za jej pomocą podjąć kroki niezbędne do uzyskania kredytu. Okres rezerwacji winien wówczas uwzględniać czas, w jakim powinna zostać udzielona przez bank decyzja kredytowa lub jej promesa.
Opłata rezerwacyjna
Umowa rezerwacyjna może przewidywać (i najczęściej przewiduje) obowiązek uiszczenia przez Ciebie opłaty rezerwacyjnej Nie może ona wynosić więcej niż 1% ceny mieszkania.
W przypadku, gdy zawrzesz z deweloperem odpowiednią umową przewidzianą umową rezerwacyjną – opłata winna zostać zaliczona na poczet wynikających z nich świadczeń pieniężnych.
Opłata rezerwacyjna winna zostać Ci niezwłocznie zwrócona:
- jeżeli nie uzyskasz pozytywnej decyzji kredytowej lub promesy w związku z negatywną oceną zdolności kredytowej;
- jeżeli deweloper dokona zmiany w prospekcie informacyjnym lub jego załącznikach
bez poinformowania Cię o tym; - jeżeli deweloper nie wykonuje zobowiązania z umowy rezerwacyjnej (w tym przypadku opłata winna być Ci zwrócona w podwójnej wysokości);
- jeżeli po zawarciu umowy rezerwacyjnej przystąpiłaś/eś do odbioru mieszkania, deweloper nie usunął wad zgłoszonych do protokołu odbioru i zdecydowałaś/eś się nie przystępować do umowy przenoszącej własność mieszkania (w tym przypadku opłata winna być Ci zwrócona w podwójnej wysokości).
Z powyższego wynika, że uiszczenie przez Ciebie opłaty rezerwacyjnej może być dla Ciebie korzystne. Pamiętaj jednak, że jeżeli to Ty nie wykonasz umowy rezerwacyjnej (np. z Twojej winy nie zostanie zawarta umowa deweloperska) – opłata rezerwacyjna przepadnie.
Co w przypadku „starej inwestycji”?
Treść umowy rezerwacyjnej w tym przypadku zależy od praktyki danego dewelopera. Przedmiotem umowy rezerwacyjnej zazwyczaj jest ustalenie, że w określonym terminie zawrzesz z deweloperem umowę deweloperską, przedwstępną albo sprzedaży.
W omawianej sytuacji umowa rezerwacyjna może być zawarta nie tylko w formie pisemnej (chociaż taka jest najczęściej spotykana), ale także np. mejlowo.
Jeżeli umowa rezerwacyjna przewiduje zawarcie docelowo umowy deweloperskiej – deweloper jest zobowiązany doręczyć Ci – na Twoje żądanie – bezpłatnie, na trwałym nośniku, prospekt informacyjny wraz z załącznikami – opisujący stan prawny nieruchomości, informacje dotyczące inwestycji oraz wybranego przez Ciebie mieszkania.
Umowa rezerwacyjna może przewidywać (i najczęściej przewiduje) obowiązek uiszczenia przez Ciebie opłaty rezerwacyjnej. Nie ma prawnego limitu jej wysokości – w praktyce jednak zbyt wysoka (np. więcej niż 2-3% ceny mieszkania) – jest dla Ciebie ryzykowna. Nie ma także ustawowych zasad jej zaliczenia na poczet świadczeń pieniężnych z umów oraz zasad jej zwrotu.
Na co powinnaś/powinieneś zwrócić uwagę?
- Przeczytaj uważnie wszystkie cechy wybranego mieszkania i nieruchomości, poproś o prospekt informacyjny wraz z załącznikami – i zapoznaj się z nimi dokładnie. Mogą tam znajdować się rzeczy bardzo ważne, dlatego dokonaj uważnej analizy prospektu informacyjnego.
- Upewnij się, że termin rezerwacji jest dla Ciebie odpowiedni.
- Przeanalizuj dokładnie zasady wpłaty i rozliczenia opłaty rezerwacyjnej. Upewnij się,
że postanowienia umowy rezerwacyjnej w tym zakresie nie są korzystne wyłącznie dla dewelopera.
