Umowa rezerwacyjna mieszkania, nieruchomości – czym jest umowa rezerwacyjna i na co uważać?

Umowa rezerwacyjna to umowa, w której rezerwujesz wybrane przez Ciebie mieszkanie. Umowa taka nie tylko nie daje Ci praw do mieszkania, ale nawet prawnie nie gwarantuje, że nabędziesz wybrane przez Ciebie mieszkanie. Umowa rezerwacyjna zawierana jest zazwyczaj na stosunkowo krótki okres, w czasie którego możesz zastanowić się, czy dokonałaś/eś właściwego wyboru lub sprawdzić swoje możliwości kredytowe.

Umowa rezerwacyjna jest najczęściej zawierana w formie pisemnej w biurze sprzedaży dewelopera.

Umowa rezerwacyjna nie była uregulowana w ustawie z 16 września 2021 r. o ochronie praw nabywcy lokalu mieszkalnego lub domu jednorodzinnego. Jej zawieranie było dopuszczalne na tzw. zasadzie swobody umów. Od 1 lipca 2022 r. umowa rezerwacyjna jest uregulowana w nowej ustawie deweloperskiej. Jak wskazywaliśmy jednak wcześniej – do przedsięwzięć deweloperskich rozpoczętych przed wejściem w życie nowej ustawy deweloperskiej stosuje się co do zasady ustawę starą.

W praktyce oznacza to, że:

1. w przypadku „nowego przedsięwzięcia deweloperskiego” – treść umowy rezerwacyjnej określają przepisy nowej ustawy deweloperskiej;
2. w przypadku „starego przedsięwzięcia deweloperskiego” – treść umowy rezerwacyjnej deweloper może przygotowywać stosunkowo swobodnie.

Umowa rezerwacyjna daje czas na podjęcie decyzji, zabezpiecza rezerwację lokalu mieszkalnego i chroni przed sprzedażą nieruchomości innemu klientowi, szczególnie na wczesnych etapach inwestycji. Warto podpisać umowę rezerwacyjną, ponieważ stanowi ona zabezpieczenie interesów nabywcy w procesie kupna mieszkania i zakupu mieszkania. Umowa rezerwacyjna nieruchomości, zwana także umową rezerwacyjną nieruchomości, to formalny dokument w procesie kupna mieszkania, który nie przenosi własności, ale zabezpiecza wybraną ofertę. Umowy rezerwacyjne są powszechnie stosowane na rynku pierwotnym i służą zabezpieczeniu zarówno stronie dewelopera, jak i kupującemu. Jest to istotny etap w procesie kupna mieszkania oraz zakupu mieszkania, a także ważny element sprzedaży nieruchomości.

Umowa rezerwacyjna – ochrona praw nabywcy lokalu

Umowa rezerwacyjna to kluczowy dokument w procesie zakupu nieruchomości, który pozwala na czasowe wyłączenie wybranego lokalu mieszkalnego lub domu jednorodzinnego z oferty sprzedaży. Zawarcie umowy rezerwacyjnej daje osobie zainteresowanej zakupem pewność, że przez określony czas nikt inny nie będzie mógł nabyć danego mieszkania lub domu. Taka umowa jest zawierana pomiędzy deweloperem lub innym przedsiębiorcą a rezerwującym, czyli osobą planującą zakup nieruchomości. Przedmiotem umowy rezerwacyjnej jest zobowiązanie dewelopera do czasowego wyłączenia z oferty sprzedaży konkretnego mieszkania lub domu jednorodzinnego, co daje rezerwującemu czas na podjęcie ostatecznej decyzji o zakupie, sprawdzenie zdolności kredytowej czy przygotowanie się do dalszych formalności. Warto pamiętać, że umowa rezerwacyjna musi być zawarta w formie pisemnej – tylko wtedy jest ważna i skuteczna. To właśnie ten dokument rozpoczyna formalny proces zakupu nieruchomości i stanowi pierwszy krok do realizacji marzenia o własnym mieszkaniu lub domu.

Rodzaje umowy rezerwacyjnej

W praktyce spotykamy dwa główne rodzaje umów rezerwacyjnych: zwykłą umowę rezerwacyjną oraz umowę rezerwacyjną z elementami umowy przedwstępnej.

Zwykła umowa rezerwacyjna polega wyłącznie na czasowym wyłączeniu lokalu z oferty sprzedaży i nie zobowiązuje stron do zawarcia kolejnych umów – jej celem jest jedynie rezerwacja mieszkania lub domu na określony czas. Natomiast umowa rezerwacyjna z elementami umowy przedwstępnej zawiera już zobowiązanie do sfinalizowania transakcji w przyszłości, czyli do zawarcia umowy deweloperskiej lub umowy sprzedaży. Taki dokument daje niemal stuprocentową gwarancję, że transakcja zostanie doprowadzona do końca, a strony są zobowiązane do dalszych działań.Wybór odpowiedniego rodzaju umowy rezerwacyjnej zależy od indywidualnych potrzeb i sytuacji kupującego – warto dokładnie przeanalizować, która opcja będzie korzystniejsza w danym przypadku.

Co w przypadku „nowej inwestycji”?

Nowa ustawa deweloperska przewiduje, że przedmiot umowy rezerwacyjnej to zobowiązanie dewelopera do czasowego wyłączenia z oferty sprzedaży wybranego przez Ciebie mieszkania. Umowa ta nie gwarantuje zatem, że nabędziesz mieszkanie, które rezerwujesz.

Umowa rezerwacyjna musi być zawarta na piśmie – inaczej jest nieważna.

Przed zawarciem umowy rezerwacyjnej, deweloper jest zobowiązany doręczyć Ci bezpłatnie,
na trwałym nośniku, prospekt informacyjny wraz z załącznikami – zawierający stan prawny nieruchomości,  informacje dotyczące inwestycji oraz wybranego przez Ciebie mieszkania, kosztach prowadzenia rachunku, termin obowiązywania gwarancji itp. Na Twoje żądanie deweloper jest także zobowiązany zapewnić Ci możliwość zapoznania się z najważniejszymi dokumentami, np. księgą wieczystą (gdzie dowiesz się o stanie prawnym nieruchomości), pozwoleniem na budowę, projektem budowlanym. Umowa rezerwacyjna musi określać jej strony, miejsce i datę zawarcia umowy, cenę mieszkania oraz jego cechy (powierzchnię, układ pomieszczeń).

Umowa rezerwacyjna musi być zawarta na czas określony – okres, na jaki mieszkanie wybrane przez Ciebie będzie wyłączone z oferty sprzedaży dewelopera.

Umowa rezerwacyjna jest najczęściej zawierana, gdy planujesz zakup mieszkania na kredyt – wówczas umowa ta służy Ci, abyś mógł za jej pomocą podjąć kroki niezbędne do uzyskania kredytu. Okres rezerwacji winien wówczas uwzględniać czas, w jakim powinna zostać udzielona przez bank decyzja kredytowa lub jej promesa.

Wysokość opłaty rezerwacyjnej

Umowa rezerwacyjna może przewidywać (i najczęściej przewiduje) obowiązek uiszczenia przez Ciebie opłaty rezerwacyjnej. Nie może ona wynosić więcej niż 1% ceny mieszkania.

W przypadku, gdy zawrzesz z deweloperem odpowiednią umową przewidzianą umową rezerwacyjną – opłata winna zostać zaliczona na poczet wynikających z nich świadczeń pieniężnych.

Opłata rezerwacyjna winna zostać Ci niezwłocznie zwrócona:

1. jeżeli nie uzyskasz pozytywnej decyzji kredytowej lub promesy w związku z negatywną oceną zdolności kredytowej;
2. jeżeli deweloper dokona zmiany w prospekcie informacyjnym lub jego załącznikach
   bez poinformowania Cię o tym;
3. jeżeli deweloper nie wykonuje zobowiązania z umowy rezerwacyjnej (w tym przypadku opłata winna być Ci zwrócona w podwójnej wysokości);
4. jeżeli po zawarciu umowy rezerwacyjnej przystąpiłaś/eś do odbioru mieszkania, deweloper nie usunął wad zgłoszonych do protokołu odbioru i zdecydowałaś/eś się nie przystępować do umowy przenoszącej własność mieszkania (w tym przypadku opłata winna być Ci zwrócona w podwójnej wysokości).

Z powyższego wynika, że uiszczenie przez Ciebie opłaty rezerwacyjnej może być dla Ciebie korzystne. Pamiętaj jednak, że jeżeli to Ty nie wykonasz umowy rezerwacyjnej (np. z Twojej winy nie zostanie zawarta umowa deweloperska) – opłata rezerwacyjna przepadnie.

Co w przypadku „starej inwestycji”?

Treść umowy rezerwacyjnej nieruchomości w tym przypadku zależy od praktyki danego dewelopera. Przedmiotem umowy rezerwacyjnej zazwyczaj jest ustalenie, że w określonym terminie zawrzesz z deweloperem umowę deweloperską, przedwstępną albo sprzedaży.

W omawianej sytuacji umowa rezerwacyjna może być zawarta nie tylko w formie pisemnej (chociaż taka jest najczęściej spotykana), ale także np. mejlowo.

Jeżeli umowa rezerwacyjna przewiduje zawarcie docelowo umowy deweloperskiej – deweloper jest zobowiązany doręczyć Ci – na Twoje żądanie – bezpłatnie, na trwałym nośniku, prospekt informacyjny wraz z załącznikami – opisujący stan prawny nieruchomości,  informacje dotyczące inwestycji oraz wybranego przez Ciebie mieszkania.

Umowa rezerwacyjna może przewidywać (i najczęściej przewiduje) obowiązek uiszczenia przez Ciebie opłaty rezerwacyjnej. Nie ma prawnego limitu jej wysokości – w praktyce jednak zbyt wysoka (np. więcej niż 2-3% ceny mieszkania) – jest dla Ciebie ryzykowna. Nie ma także ustawowych zasad jej zaliczenia na poczet świadczeń pieniężnych z umów oraz zasad jej zwrotu.

Czynności przy zawarciu umowy rezerwacyjnej

Przed zawarciem umowy rezerwacyjnej deweloper ma obowiązek bezpłatnie przekazać rezerwującemu prospekt informacyjny wraz z załącznikami na trwałym nośniku. Prospekt informacyjny to dokument, który zawiera kluczowe informacje o stanie prawnym nieruchomości, szczegóły dotyczące inwestycji, wybranego mieszkania, a także dane o kosztach prowadzenia rachunku czy terminie obowiązywania gwarancji. Umowa rezerwacyjna powinna precyzyjnie określać strony umowy, miejsce i datę jej zawarcia, cenę mieszkania oraz jego cechy, takie jak powierzchnia czy układ pomieszczeń. Bardzo ważne jest, aby umowa rezerwacyjna była zawarta na czas określony – tylko wtedy rezerwacja mieszkania lub domu jednorodzinnego jest skuteczna i daje pewność czasowego wyłączenia lokalu z oferty sprzedaży.

Przed podpisaniem umowy warto dokładnie zapoznać się z jej treścią oraz wszystkimi dokumentami przekazanymi przez dewelopera, aby uniknąć nieporozumień i nieprzyjemnych niespodzianek w dalszym procesie zakupu nieruchomości.

Umowa rezerwacyjna ma charakter tymczasowy i jej celem jest głównie czasowe wyłączenie lokalu z oferty sprzedaży, dając Ci czas na uzyskania kredytu lub sfinalizowania transakcji. Nie jest to ostateczne zobowiązanie do zakupu. Z kolei umowa deweloperska lub umowa przedwstępna to już znacznie poważniejsze dokumenty.

Umowa deweloperska, zawierana w formie aktu notarialnego, szczegółowo określa warunki budowy i zakupu, a jej zapisy chronią postanowienia ustawy o  deweloperskim funduszu gwarancyjnym w wypadku niewypłacalności dewelopera. Umowa przedwstępna natomiast jest przyrzeczeniem zawarcia w przyszłości umowy sprzedaży. Dlatego umowa rezerwacyjna jest zazwyczaj pierwszym krokiem w całym procesie, po którym następuje zawarcie umowy deweloperskiej lub umowy przedwstępnej, co prowadzi do ostatecznego nabycia lokalu mieszkalnego lub domu jednorodzinnego.

Istotny jest również mechanizm zwrotu opłaty rezerwacyjnej, zwłaszcza w sytuacjach, gdy dojdzie do podpisania umowy deweloperskiej, a nie uzyskasz pozytywnej decyzji kredytowej przez negatywną ocenę zdolności kredytowej.

Upewnij się, że umowa jasno precyzuje, kiedy i w jakiej wysokości zwrot jest gwarantowany. W przypadku starszych inwestycji, gdzie przepisy są mniej restrykcyjne, deweloper może swobodniej kształtować te zapisy, dlatego dokładne przeczytanie umowy i ewentualne konsultacje z prawnikiem to podstawa.

Pamiętaj, że umowa powinna być partnerska, a nie jednostronnie korzystna dla dewelopera. Konsekwencje zawarcia umowy rezerwacyjnej bez dokładnej analizy jej zapisów mogą być bardzo poważne, zwłaszcza jeśli stracisz opłatę rezerwacyjną z powodu klauzul korzystnych wyłącznie dla dewelopera.

Zakończenie umowy rezerwacyjnej

Umowa rezerwacyjna zawierana jest zawsze na czas określony, który powinien być dostosowany do indywidualnych potrzeb rezerwującego – zwłaszcza jeśli planuje on ubiegać się o kredyt hipoteczny. W takim przypadku okres rezerwacji powinien umożliwić uzyskanie pozytywnej decyzji kredytowej lub przyrzeczenia udzielenia kredytu przez bank. Po podpisaniu umowy deweloperskiej, deweloper ma obowiązek przekazać opłatę rezerwacyjną na mieszkaniowy rachunek powierniczy prowadzony dla danej inwestycji, nie później niż w ciągu 7 dni od dnia zawarcia umowy.
Opłata rezerwacyjna jest wówczas zaliczana na poczet świadczeń pieniężnych wynikających z umowy deweloperskiej.

Jeśli deweloper nie wywiąże się ze zobowiązania wynikającego z umowy rezerwacyjnej, opłata rezerwacyjna powinna zostać zwrócona rezerwującemu w podwójnej wysokości. Takie rozwiązanie ma na celu ochronę interesów kupującego i motywuje dewelopera do rzetelnego wywiązywania się z postanowień umowy rezerwacyjnej.

Niezależnie od sytuacji, kluczowe jest dokładne przeanalizowanie zapisów umowy, zwłaszcza tych dotyczących opłaty rezerwacyjnej i zasad jej zwrotu, a także upewnienie się, że termin rezerwacji jest wystarczający.

Choć umowa rezerwacyjna nie gwarantuje jeszcze zakupu, jest ona istotnym krokiem, który pozwala spokojnie przejść do kolejnego etapu, jakim jest zawarcia umowy deweloperskiej lub umowy przedwstępnej, prowadzącej do ostatecznej umowy sprzedaży. Przed podpisaniem, dokładnie przeanalizuj konsekwencje zawarcia takiej umowy, aby mieć pewność, że chroni ona Twoje interesy, a nie tylko interesy dewelopera.

Na co powinnaś/powinieneś zwrócić uwagę?

1. Przeczytaj uważnie wszystkie cechy wybranego mieszkania i nieruchomości, poproś o prospekt informacyjny wraz z załącznikami – i zapoznaj się z nimi dokładnie. Mogą tam znajdować się rzeczy bardzo ważne, dlatego dokonaj uważnej analizy prospektu informacyjnego.
2. Upewnij się, że termin rezerwacji jest dla Ciebie odpowiedni.
3. Przeanalizuj dokładnie zasady wpłaty i rozliczenia opłaty rezerwacyjnej. Upewnij się,
   że postanowienia umowy rezerwacyjnej w tym zakresie nie są korzystne wyłącznie dla dewelopera.

Umowa rezerwacyjna a umowa deweloperska lub umowa przedwstępna

Warto zrozumieć różnicę między tymi rodzajami umów. Umowa rezerwacyjna ma charakter tymczasowy i jej celem jest głównie czasowe wyłączenie lokalu z oferty sprzedaży, dając Ci czas na uzyskania kredytu lub sfinalizowania transakcji. Nie jest to ostateczne zobowiązanie do zakupu. Z kolei umowa deweloperska lub umowa przedwstępna to już znacznie poważniejsze dokumenty. Umowa deweloperska, zawierana w formie aktu notarialnego, szczegółowo określa warunki budowy i zakupu, a jej zapisy chronią postanowienia ustawy o deweloperskim funduszu gwarancyjnym w wypadku niewypłacalności dewelopera. Umowa przedwstępna natomiast jest przyrzeczeniem zawarcia w przyszłości umowy sprzedaży. Dlatego umowa rezerwacyjna jest zazwyczaj pierwszym krokiem w całym procesie, po którym następuje zawarcia umowy deweloperskiej lub umowy przedwstępnej, co prowadzi do ostatecznego nabycia lokalu mieszkalnego lub domu jednorodzinnego.

Klauzule i pułapki – na co uważać?

Podczas analizy umowy rezerwacyjnej zwróć szczególną uwagę na klauzule, które mogą być dla Ciebie niekorzystne. Oprócz wspomnianej wcześniej wysokości opłaty rezerwacyjnej, sprawdź, czy deweloper nie zastrzega sobie nadmiernie swobodnej możliwości zmian w projekcie lub terminach realizacji. Istotny jest również mechanizm zwrotu opłaty rezerwacyjnej, zwłaszcza w sytuacjach, gdy dojdzie do podpisania umowy deweloperskiej, a nie uzyskasz pozytywnej decyzji kredytowej przez negatywną ocenę zdolności kredytowej. Upewnij się, że umowa jasno precyzuje, kiedy i w jakiej wysokości zwrot jest gwarantowany. W przypadku starszych inwestycji, gdzie przepisy są mniej restrykcyjne, deweloper może swobodniej kształtować te zapisy, dlatego dokładne przeczytanie umowy i ewentualne konsultacje z prawnikiem to podstawa. Pamiętaj, że umowa powinna być partnerska, a nie jednostronnie korzystna dla dewelopera. Konsekwencje zawarcia umowy rezerwacyjnej bez dokładnej analizy jej zapisów mogą być bardzo poważne, zwłaszcza jeśli stracisz opłatę rezerwacyjną z powodu klauzul korzystnych wyłącznie dla dewelopera.

Podsumowanie – umowa rezerwacyjna mieszkania

Umowa rezerwacyjna mieszkania jest ważnym, ale wstępnym etapem na drodze do zakupu nieruchomości. Stanowi zobowiązanie dewelopera do czasowego wyłączenia wybranego lokalu z oferty, dając Ci czas na dopełnienie formalności, takich jak uzyskanie kredytu. Pamiętaj, że jej treść i poziom Twojej ochrony prawnej zależą od tego, czy dotyczy ona nowej ustawy deweloperskiej (dla inwestycji po 1 lipca 2022 r.) czy starszej. Niezależnie od sytuacji, kluczowe jest dokładne przeanalizowanie zapisów umowy, zwłaszcza tych dotyczących opłaty rezerwacyjnej i zasad jej zwrotu, a także upewnienie się, że termin rezerwacji jest wystarczający. Choć umowa rezerwacyjna nie gwarantuje jeszcze zakupu, jest ona istotnym krokiem, który pozwala spokojnie przejść do kolejnego etapu, jakim jest zawarcie umowy deweloperskiej lub umowy przedwstępnej, prowadzącej do ostatecznej umowy sprzedaży. Przed podpisaniem, dokładnie przeanalizuj konsekwencje zawarcia takiej umowy, aby mieć pewność, że chroni ona Twoje interesy, a nie tylko interesy dewelopera. <

Powiązane artykuły

• Umowy deweloperskie,
• Umowy przedwstępne sprzedaży,
• Umowy sprzedaży,
• Umowy przeniesienia.

Poprzedni

Następny