Umowa przeniesienia – na co uważać?

Na podstawie umowy przeniesienia stajesz się właścicielem mieszkania. Umowa przeniesienia jest zawierana po zakończeniu przedsięwzięcia deweloperskiego, gdy wcześniej zawarłaś/eś
z deweloperem umowę deweloperską.

Umowa przeniesienia musi być zawarta w formie aktu notarialnego.

Co to jest umowa przeniesienia?

Umowa przeniesienia to umowa, na podstawie której dochodzi do przeniesienia na nabywcę własności nieruchomości. Do podpisania aktu notarialnego przenoszącego na prawo własności dochodzi w wykonaniu uprzednio zawartej umowy deweloperskiej.

Umowa przeniesienia na nabywcę prawa własności nieruchomości musi być zawarta u notariusza. Bez zachowania tego wymogu nie dojdzie do przeniesienia na nabywcę własności nieruchomości.

W chwili zawierania umowy przenoszącej na nabywcę prawa własności lokal może być już prawnie wyodrębniony, tj. posiadać własną księgę wieczystą (co w przypadku deweloperów zdarza się rzadko) albo też w ramach tej umowy dochodzi do tzw. ustanowienia własności nieruchomości lokalu mieszkalnego, a wniosek o założenie dla niego odrębnej księgi wieczystej składa notariusz.

Przed dojściem do przeniesienia na rzecz nabywcy nieruchomości, obowiązkowe jest przeprowadzenie odbioru lokalu. Może on nastąpić dopiero po dopuszczeniu budynku do użytkowania. W czasie odbioru możesz zgłosić ewentualne wady lokalu, jeżeli zaś wady mają charakter istotny – możesz odmówić odbioru.

Co w przypadku, kiedy lokal posiada wady?

Jeżeli lokal posiada wady, ale mimo tego zdecydujesz się zawrzeć umowę przeniesienia własności nieruchomości – ustal, czy deweloper je uznaje i czy zostaną usunięte.

Przed uzyskaniem prawa własności nieruchomości warto upewnić się, że nastąpiło dopuszczenie budynku do użytkowania, a deweloper posiada wszystkie niezbędne dokumenty do powstania odrębnej własności lokalu. Jeżeli nieruchomość jest obciążona hipoteką (np. zabezpieczającą zaciągnięty przez dewelopera kredyt) – należy ustalić, w jaki sposób nastąpi zwolnienie Twojego mieszkania, tak abyś nabył prawo własności bez obciążeń.

Na co powinnaś/powinieneś zwrócić uwagę podpisując umowę?

Największe ryzyko przy zakupie mieszkania lub domu nie wynika zwykle z samego aktu, lecz z pominięcia wcześniejszej weryfikacji. Przed sporządzeniem aktu notarialnego warto przeanalizować księgę wieczystą danej nieruchomości, zwłaszcza dział II, III i IV. To tam widać, kto jest właścicielem nieruchomości, czy wpisano roszczenia, służebności, ostrzeżenia albo ustanowienie hipoteki. Jeżeli sprzedający zbywa nieruchomość obciążoną kredytem, trzeba ustalić, jak ma wyglądać wykreślenie zabezpieczenia oraz czy po zakupie mieszkania nabywca staje się właścicielem bez dodatkowych obciążeń. Dostęp do elektronicznych ksiąg wieczystych zapewnia portal Ministerstwa Sprawiedliwości.

Przy rynku pierwotnym znaczenie ma także odbiór techniczny mieszkania. Zanim nastąpi przekazanie nieruchomości i podpisanie umowy przeniesienia własności mieszkania, warto ustalić, czy budynek został dopuszczony do użytkowania, czy lokal odpowiada uzgodnionej specyfikacji i czy nie ma wad istotnych. Ustawa deweloperska reguluje ochronę nabywcy lokalu mieszkalnego lub domu jednorodzinnego, a jej tekst jednolity został ogłoszony w 2024 r.; później ustawa była nowelizowana również w 2025 r.

Umowa przedwstępna a zawarcie umowy przenoszącej własność

Wiele osób zakłada, że umowa przedwstępna daje już pełne prawa do nieruchomości. Tak nie jest. Umowy przedwstępnej nie należy utożsamiać z umową przyrzeczoną. Jej celem jest przygotowanie stron do zawarcia umowy przenoszącej własność w przyszłości, w określonym terminie i na ustalonych warunkach. Dopiero zawarcie umowy przenoszącej własność, najczęściej w formie aktu notarialnego, wywołuje skutek rzeczowy i powoduje, że nabywca staje się właścicielem nieruchomości. Dlatego przed podpisaniem umowy warto sprawdzić, czy dokument, który masz otrzymać, jest rzeczywiście umową przyrzeczoną, czy tylko etapem poprzedzającym finalną transakcję.

Ile kosztuje przeniesienie własności nieruchomości?

Pytanie „ile kosztuje przeniesienie własności nieruchomości” wraca bardzo często, bo koszt przeniesienia własności to nie tylko cena mieszkania. Na całkowity wydatek składają się zwykle opłaty notarialne, opłaty sądowe za wniosek wieczystoksięgowy, koszt założenie księgi wieczystej, gdy jest potrzebna, a czasem również ustanowienie hipoteki i podatki. Maksymalna wysokość taksy notarialnej wynika z rozporządzenia Ministra Sprawiedliwości w sprawie maksymalnych stawek taksy notarialnej, natomiast konkretne wynagrodzenie notariusza ustalane jest w granicach ustawowego maksimum.

Jeśli chodzi o opłaty sądowe, od wniosku o wpis własności do księgi wieczystej pobiera się co do zasady 200 zł. Z kolei za założenie księgi wieczystej pobiera się 100 zł. Te opłaty są niezależne od siebie, więc przy nowo wyodrębnionym lokalu mogą wystąpić łącznie. To właśnie dlatego przy rynku pierwotnym koszt przeniesienia własności bywa wyższy niż zakłada kupujący, nawet gdy strony inaczej postanowiły co do rozkładu niektórych wydatków między sobą.

Podatek i inne obciążenia

W przypadku zakupu na rynku wtórnym trzeba zwykle uwzględnić podatek od czynności cywilnoprawnych. Dla sprzedaży nieruchomości stawka PCC wynosi 2% wartości nieruchomości. Jeżeli umowa zawierana jest u notariusza, to notariusz pobiera podatek jako płatnik, więc kupujący nie składa wtedy samodzielnie PCC-3. Jednocześnie obowiązują zwolnienia, w tym dotyczące sprzedaży lokalu lub budynku mieszkalnego na rzecz osoby fizycznej, która wcześniej nie miała takiego prawa ani udziału w nim, poza wyjątkiem dotyczącym dziedziczenia udziału do 50%.

Osobnym zagadnieniem jest podatek dochodowy, ale on dotyczy sprzedającego, a nie kupującego. Z perspektywy nabywcy częściej znaczenie mają: cena mieszkania, koszty czynności notarialnych oraz finansowanie bankowe. Gdy zakup jest kredytowany, należy doliczyć ustanowienie hipoteki oraz opłatę za jej wpis w księdze wieczystej.

Sprzedaż, darowizna i umowy szczególne

Nie każda zmiana właściciela następuje w wyniku sprzedaży. Przeniesienie własności nieruchomości może nastąpić także w przypadku umowy darowizny, umowy dożywocia czy na podstawie orzeczenia sądu. W formie darowizny znaczenie mają nie tylko prawa własności, ale również stopnie pokrewieństwa i ewentualne zasady opodatkowania. Z kolei przy dożywociu istotne są obowiązki nabywcy wobec zbywcy, dlatego taka umowa wymaga szczególnie ostrożnej analizy. W jakich okolicznościach wybrać dane rozwiązanie, zależy od celu stron i aktualnych przepisów.

Podsumowanie

Przeniesienie własności nieruchomości nie powinno być traktowane jako formalność na końcu transakcji. To etap, na którym rozstrzygają się najważniejsze kwestie dotyczące prawa własności, zabezpieczenie interesów stron, rozliczeń, obciążeń i późniejszego wpisu w księdze wieczystej. Dla kupującego kluczowe jest ustalenie, czy nabywca staje się właścicielem już chwilą podpisania aktu notarialnego, czy też potrzebny będzie jeszcze konstytutywny wpis, jak bywa przy ustanowieniu odrębnej własności lokalu. Równie istotny jest stan prawny nieruchomości, koszt przeniesienia własności, obowiązek podatkowy i poprawne przygotowanie umowy. Dobrze przygotowana transakcja zmniejsza ryzyko sporów i pozwala bezpiecznie przejść od umowy przedwstępnej do skutecznego nabycia.

FAQ – Przeniesienie własności nieruchomości

Czy przeniesienie własności nieruchomości następuje zawsze w chwili podpisania aktu?

Najczęściej tak, ale nie zawsze. W typowej sprzedaży nieruchomości przeniesienie własności następuje z chwilą podpisania aktu notarialnego, chyba że przepis szczególny stanowi inaczej lub strony inaczej postanowiły. Przy ustanowieniu odrębnej własności lokalu do powstania tej własności potrzebny jest jeszcze wpis do księgi wieczystej.

Czy umowa przedwstępna przenosi prawa własności?

Nie. Umowa przedwstępna przygotowuje strony do zawarcia umowy przyrzeczonej, ale sama nie powoduje, że nabywca staje się właścicielem nieruchomości.

Ile kosztuje przeniesienie własności nieruchomości?

To zależy od wartości nieruchomości, rodzaju transakcji i tego, czy potrzebne jest założenie księgi wieczystej lub ustanowienie hipoteki. Typowo pojawiają się: taksa notarialna, opłaty sądowe, a przy rynku wtórnym często także PCC. Sam wpis własności do księgi wieczystej to co do zasady 200 zł, a założenie księgi wieczystej 100 zł.

Kiedy płaci się podatek od czynności cywilnoprawnych?

Co do zasady przy sprzedaży nieruchomości na rynku wtórnym, gdy transakcja nie jest objęta VAT. Stawka PCC dla sprzedaży nieruchomości wynosi 2%, ale istnieją też zwolnienia, m.in. dla niektórych osób fizycznych kupujących pierwsze mieszkanie.

Czy notariusz składa wniosek do sądu wieczystoksięgowego?

W praktyce przy aktach dotyczących nieruchomości notariusz przygotowuje i przesyła elektroniczny wniosek wieczystoksięgowy, co przyspiesza ujawnienie prawa w księdze. Sama treść księgi wieczystej nadal powinna być jednak wcześniej dokładnie sprawdzona przez strony.

Powiązane artykuły

• Umowy rezerwacyjne,
• Umowy deweloperskie,
• Umowy przedwstępne sprzedaży,
• Umowy sprzedaży.

Poprzedni