Umowa deweloperska - na co uważać?

Umowa deweloperska to umowa, w której deweloper zobowiązuje się przenieść na Ciebie własność Twojego mieszkania – po jego wybudowaniu oraz oddaniu budynku do użytkowania,
Ty zaś zobowiązujesz się do zapłaty na rzecz dewelopera ceny.

Zawarcie umowy deweloperskiej musi nastąpić w formie aktu notarialnego.

Obsługa inwestycji i nieruchomości

Czym jest umowa deweloperska?

Umowa deweloperska to specjalny rodzaj umowy, wprowadzony do polskiego prawa przez ustawę z 16 września 2021 r. o ochronie praw nabywcy lokalu mieszkalnego lub domu jednorodzinnego. Do podpisania umowy deweloperskiej może dojść w sytuacji, w której Twoje mieszkanie jeszcze nie istnieje – albo jest przysłowiową dziurą w ziemi albo znajduje się w trakcie budowy albo budynek jedynie oczekuje na dopuszczenie do użytkowania.

Umowa deweloperska przewiduje, że deweloper zobowiązuje się do wybudowania budynku, doprowadzenia do dopuszczenia budynku do użytkowania, prawnego wyodrębnienia mieszkania z całej nieruchomości (tzw. „ustanowienia odrębnej własności lokalu mieszkalnego”) oraz przeniesienia własności mieszkania na Ciebie. Umowa deweloperska przewiduje nadto Twoje zobowiązanie na rzecz dewelopera – zapłatę ceny (tzw. „świadczenia pieniężnego na poczet nabycia prawa”).

Inaczej rzecz ujmując – umowa deweloperska sama w sobie nie spowoduje, że staniesz się właścicielem mieszkania (nawet, gdy zapłacisz 100% ceny i będziesz już w posiadaniu mieszkania!). Dopiero po zakończeniu przedsięwzięcia deweloperskiego zawierana jest kolejna umowa – na podstawie której dojdzie do przeniesienia prawa własności. Zawarcie umowy deweloperskiej musi nastąpić w formie aktu notarialnego (a zatem podpisanie umowy deweloperskiej musi nastąpić u notariusza – inaczej umowa deweloperska jest nieważna). Strony umowy deweloperskiej (tj. Ty i deweloper) ponoszą jej koszty po połowie.

Jakie są obowiązki dewelopera?

Umowa deweloperska została uregulowana podobnie w starej i nowej ustawie deweloperskiej, które określają co powinna zawierać umowa deweloperska.

Istnieje zobowiązanie dewelopera do tego, aby – zanim umowa deweloperska zostanie zawarta – doręczyć Ci bezpłatnie, na trwałym nośniku, prospekt informacyjny wraz z załącznikami – opisujący stan prawny nieruchomości, informacje dotyczące inwestycji oraz wybranego przez Ciebie mieszkania, w tym standardu prac wykończeniowych, wzór umowy deweloperskiej, a tam ważne informacje, np. wysokość kar umownych zastrzeżonych dla Ciebie oraz wysokość odsetek zastrzeżonych dla dewelopera (nie mogą one przewyższać kar umownych zastrzeżonych dla nabywcy), termin obowiązywania gwarancji. Prospekt informacyjny z załącznikami stanowi załącznik do umowy deweloperskiej. Przed podpisaniem umowy dokonaj szczegółowej analizy prospektu informacyjnego –to bardzo ważny dokument.

Umowa deweloperska winna zawierać elementy szczegółowo wymienione w starej albo w nowej ustawie deweloperskiej.

Umowa deweloperska musi określać m.in. oznaczenie stron umowy deweloperskiej, miejsce i datę zawarcia umowy, cenę mieszkania oraz jego cechy (powierzchnię, układ pomieszczeń), termin zawarcia umowy przeniesienia prawa własności lokalu na Ciebie oraz dane dotyczące mieszkania i inwestycji (np. oznaczenie pozwolenia na budowę, sposób pomiaru powierzchni, termin rozpoczęcia oraz termin zakończenia prac budowlanych, kosztach prowadzenia rachunku).

Na Twoje żądanie deweloper jest także zobowiązany zapewnić Ci możliwość zapoznania się z najważniejszymi dokumentami, np. księgą wieczystą (gdzie dowiesz się o stanie prawnym nieruchomości), pozwoleniem na budowę, projektem budowlanym. W umowie deweloperskiej obowiązkowe jest oświadczenie nabywcy o zapoznaniu się z prospektem informacyjnym.

W umowie deweloperskiej określa także termin i sposób zapłaty ceny (tzw. „świadczenia pieniężnego na poczet nabycia prawa”). Zasadniczo – im umowa deweloperska przewiduje, że później płacisz – tym jest to dla Ciebie korzystniejsze. Umowa deweloperska w tym zakresie niejednokrotnie bywa skomplikowana.

Umowa deweloperska zawierana na podstawie nowej ustawy deweloperskiej nie może przewidywać, że zapłata ceny następuje w sposób mniej korzystny niż wynikający z tempa realizacji inwestycji (np. umowa deweloperska może przewidywać, że jeżeli zrealizowano dotychczas 50% wartości inwestycji, to płacisz nie więcej niż 50% ceny). Umowa deweloperska zawierana na podstawie starej ustawy deweloperskiej – może regulować to inaczej (np. umowa deweloperska może przewidywać, że np. 90% ceny będziesz zobowiązana/y zapłacić w ciągu dwóch tygodni po zawarciu umowy deweloperskiej, chociażby nawet nie nastąpił termin rozpoczęcia prac budowlanych).

Umowa deweloperska może zawierać informację, że cena może ulec zmianie. Umowa deweloperska może np. stanowić, że cena ulega zmianie w razie zmiany powierzchni mieszkania w trakcie budowy oraz zmiany VAT-u. Bywa, że umowy deweloperskie zawierają także klauzulę waloryzacji ceny o stopień inflacji. Umowa deweloperska powinna zostać przez Ciebie dokładnie przeanalizowana pod tym kątem – może się okazać, że okazyjna cena będzie ostatecznie ceną znacznie wyższą – na którą nie byłaś/byłaś przygotowana/y!

Deweloper ma obowiązek zapewnić ochronę Twoich środków!

Zgodnie z ustawami o ochronie praw nabywcy lokalu mieszkalnego lub domu jednorodzinnego (starą i nową), umowa deweloperska musi przewidywać ustawowe formy ochrony Twoich pieniędzy (tzw. „środki ochrony wpłat dokonywanych przez nabywcę”). Nowa ustawa deweloperska przewiduje, że deweloper jest obowiązany zapewnić Ci w umowie deweloperskiej jeden z następujących środków ochrony Twoich pieniędzy: zamknięty albo otwarty mieszkaniowy rachunek powierniczy (stara ustawa deweloperska znała więcej takich środków ochrony – ale w praktyce nie były one stosowane). Mieszkaniowy rachunek powierniczy prowadzi dla dewelopera bank. Koszty prowadzenia rachunku obciążają dewelopera. Deweloper może względem inwestycji zdecydować, czy zastosuje zamknięty
czy otwarty mieszkaniowy rachunek powierniczy.

Względem „starych przedsięwzięć deweloperskich”, deweloper nie ma w zasadzie żadnego interesu w tym, aby stosować rachunek zamknięty – dlatego w praktyce spotyka się głównie rachunki otwarte. Nowa ustawa deweloperska przewidziała jednak obowiązkowe dla dewelopera składki na Deweloperski Fundusz Gwarancyjny, których wysokość jest wyższa w sytuacji, gdy deweloper stosuje rachunek otwarty – stąd w przypadku „nowych przedsięwzięć deweloperskich” znacznie częściej zdarzają się rachunki zamknięte.

Zamknięty mieszkaniowy rachunek powierniczy w umowie rezerwacyjnej

Czym różnią się mieszkaniowe rachunki powiernicze? Umowa deweloperska, w której przewidziano zamknięty mieszkaniowy rachunek powierniczy stanowi większą gwarancję wpłacanych przez Ciebie pieniędzy. Wszystkie Twoje środki gromadzone są wówczas na specjalnym rachunku, do którego deweloper nie ma dostępu aż do chwili, gdy przedłoży bankowi wypis umowy przenoszącej prawo własności nieruchomości na Ciebie. Gdy umowa deweloperska przewiduje otwarty mieszkaniowy rachunek powierniczy – bank wypłaca deweloperowi środki proporcjonalnie wraz z postępem przedsięwzięcia deweloperskiego, zgodnie z zasadami wskazanymi w harmonogramie inwestycji.

Różnicę pomiędzy zamkniętym a otwartym mieszkaniowym rachunkiem powierniczym w umowie deweloperskiej widać doskonale w przypadku problemów dewelopera np. po zrealizowaniu 80% inwestycji. W przypadku zamkniętego mieszkaniowego rachunku powierniczego – Twoje pieniądze są w całości na nim bezpieczne. W przypadku otwartego mieszkaniowego rachunku powierniczego – co najmniej 80% wpłaconych przez Ciebie pieniędzy zostało już wypłaconych deweloperowi (oczywiście nie oznacza to, że na pewno je stracisz).

Odsetki i kary umowne w umowie deweloperskiej

Umowa deweloperska może zawierać postanowienia dotyczące odsetek i kar umownych. Postanowienia umowy deweloperskiej mogą zawierać zarówno określenie wysokości odsetek i kar umownych, które będziesz musiał zapłacić w razie komplikacji po Twojej stronie (np. określenie wysokości odsetek za opóźnienie w zapłacie – przy czym ich wysokość nie może przewyższać kar umownych zastrzeżonych dla dewelopera), jak i odsetek i kar umownych, które będzie musiał zapłacić Ci deweloper.

Deweloper może zaciągnąć kredyt na realizację inwestycji. Najczęściej w takim przypadku nieruchomość, z której zostanie wyodrębniony Twój lokal, zostaje obciążona hipoteką na rzecz tego banku. Umowa deweloperska powinna zawierać gwarancję, że gdy zapłacisz deweloperowi całą cenę – bank zwolni Twoje mieszkanie spod tej hipoteki (nastąpi bezobciążeniowe wyodrębnienie lokalu mieszkalnego). Umowa deweloperska zawierana na podstawie nowej ustawy deweloperskiej – musi powyższe przewidywać (w innym wypadku możesz odstąpić od umowy deweloperskiej – ale tylko w terminie 60 dni).

Umowa deweloperska musi też zawierać zasady odstąpienia od niej. W praktyce najczęściej umowa deweloperska powtarza zasady wynikające z – odpowiednio – starej albo nowej ustawydeweloperskiej.

Kiedy możesz odstąpić od umowy deweloperskiej?

Ty możesz odstąpić od umowy deweloperskiej m.in. w następujących przypadkach:

w związku z naruszeniem przez dewelopera przepisów dotyczących treści umowy deweloperskiej – w terminie 30 dni od daty podpisania umowy deweloperskiej;
w związku z naruszeniem przez dewelopera przepisów dotyczących treści i formy prospektu informacyjnego z załącznikami (w tym wzoru umowy deweloperskiej), a także w przypadku podania w nich nieprawdziwych danych – w terminie 30 dni daty podpisania umowy deweloperskiej;
w przypadkach związanych z nieusunięciem przez dewelopera wady istotnej mieszkania
(na zasadach szczegółowo opisanych w nowej ustawie deweloperskiej – nie dotyczy to „starych przedsięwzięć deweloperskich”);
w przypadku nieprzeniesienia na Ciebie praw wynikających z umowy deweloperskiej w terminie (w tym jednak przypadku, przed odstąpieniem od umowy deweloperskiej, musisz wyznaczyć deweloperowi dodatkowy 120-dniowy termin).

Umowa deweloperska może być dla Ciebie korzystniejsza (np. wydłużać powyższy 30-dniowy termin lub skracać powyższy 120-dniowy termin). Umowa deweloperska może też zawierać dodatkowe umowne prawa odstąpienia (ale na rzecz dewelopera). Zalecamy, aby umowa deweloperska przewidywała dodatkowe prawa odstąpienia dla Ciebie w razie nieprzewidzianych sytuacji – np. nieuzyskania przez Ciebie kredytu bankowego.

Kiedy deweloper może odstąpić od umowy deweloperskiej?

Deweloper może odstąpić od umowy deweloperskiej w trzech przypadkach:

w przypadku niezapłacenia przez Ciebie ceny na zasadach przewidzianych w umowie deweloperskiej („niespełnienia przez nabywcę w terminie lub wysokości określonych w umowie) – jednakże dopiero po wezwaniu Cię w formie pisemnej do zapłaty w terminie 30 dni;
w przypadku niestawienia się przez Ciebie do odbioru mieszkania – mimo dwukrotnego wezwania Cię do stawiennictwa w formie pisemnej, w odstępie co najmniej 60 dni;
w przypadku, gdy nabywca nieruchomości nie stawi się do zawarcia umowy nabycia prawa
w terminie określonym w umowie deweloperskiej – mimo dwukrotnego wezwania Cię do stawiennictwa w formie pisemnej, w odstępie co najmniej 60 dni.

W każdym przypadku odstąpienia od (czy to przez Ciebie, czy to przez dewelopera) wszystkie wpłacone przez Ciebie pieniądze winny zostać Ci zwrócone.

Skontaktuj się z nami

Na co powinnaś/powinieneś zwrócić uwagę przed podpisaniem umowy deweloperskiej?

Przeczytaj uważnie wszystkie cechy wybranego mieszkania i nieruchomości i dokonaj weryfikacji prospektu informacyjnego wraz z załącznikami (w szczególności wzór umowy deweloperskiej). W prospekcie informacyjnym mogą znajdować się rzeczy bardzo ważne. Zwróć szczególną uwagę na sposób obliczenia powierzchni mieszkania (użytą normę budowlaną), określoną w umowie deweloperskiej. Zdarza się, że próbuje do powierzchni mieszkania wliczyć np. powierzchnię balkonów albo miejsca pod ściankami działowymi.
Upewnij się, że termin zawarcia umowy przeniesienia własności podany w treści umowy deweloperskiej jest precyzyjny.
Zwróć uwagę, czy cena zapłaty na rzecz dewelopera może ulec zmianie i na jakich zasadach.
Przeanalizuj dokładnie wskazane w treści umowy deweloperskiej zasady i terminy zapłaty ceny, wysokość odsetek i kar umownych.
Zweryfikuj zasady odstąpienia od umowy deweloperskiej. Jeżeli to możliwe – staraj się wynegocjować możliwość odstąpienia w przypadku np. nieuzyskania kredytu bankowego.