Umowa przedwstępna sprzedaży to umowa, w której jedna lub obie strony umowy zobowiązują się do zawarcia umowy przyrzeczonej – umowy sprzedaży. Umowa taka jest zawierana w sytuacji, w której – w przeciwieństwie do umowy deweloperskiej – mieszkanie już fizycznie istnieje, a budynek został dopuszczony do użytkowania.
W okresie obowiązywania ustawy z 16 września 2021 r. o ochronie praw nabywcy lokalu mieszkalnego lub domu jednorodzinnego powszechnie przyjmowano, że nie znajduje ona zastosowania do umów przedwstępnych sprzedaży zawieranych po zakończeniu inwestycji. Z tego też względu – stosowano ogólne przepisy kodeksu cywilnego o umowach przedwstępnych. Zakres zastosowania do umów przedwstępnych nowej ustawy deweloperskiej jest przedmiotem kontrowersji.
W praktyce oznacza to, że:
- w przypadku „starej inwestycji” – treść umowy przedwstępnej sprzedaży mieszkania określają ogólne przepisy kodeksu cywilnego;
- w przypadku „nowej inwestycji” – sytuacja prawna nie jest w pełni jasna.
W przypadku „starej inwestycji” – sprawa ma się następująco.
Umowa przedwstępna sprzedaży to umowa, w której jedna lub obie strony zobowiązują się do zawarcia umowy przyrzeczonej sprzedaży. W praktyce możliwa jest zatem umowa przedwstępna sprzedaży, w której do zawarcia umowy przyrzeczonej sprzedaży zobowiązujesz się jedynie Ty – a deweloper jedynie przyjmuje to do wiadomości (i może wyciągać negatywne konsekwencje dla Ciebie z powodu jej naruszenia). Umowa przedwstępna sprzedaży może być zawarta w dowolnej formie. Jeżeli jednak nie została zawarta w formie aktu notarialnego, to nawet gdy deweloper zobowiązał się w niej względem Ciebie do zawarcia umowy przyrzeczonej sprzedaży – nie możesz sądownie tego dochodzić (możesz domagać się co najwyżej odszkodowania). Umowa przedwstępna sprzedaży niezawierana w formie aktu notarialnego może być dla Ciebie bardzo niebezpieczna, zwłaszcza gdy na jej podstawie będziesz płacić znaczące środki pieniężne deweloperowi.
Na podstawie samej umowy przedwstępnej – podobnie jak w przypadku umowy deweloperskiej – nie nabywasz jeszcze prawa własności nieruchomości (nawet gdy zapłacisz 100% ceny i będziesz w posiadaniu mieszkania!).
Z uwagi na nieuregulowanie umowy przedwstępnej sprzedaży w starej ustawie deweloperskiej, umowy przedwstępne są dosyć swobodnie kształtowane przez dewelopera. Możliwości jest bardzo wiele – także do skrajnie niekorzystnych dla Ciebie.
W przypadku „starej inwestycji” – kwestia nie została jeszcze rozstrzygnięta przez orzecznictwo sądowe. Jesteśmy zdania, że należy stosować te same zasady prawne, które dotyczą umów deweloperskich. Wszystko zatem, co napisano wyżej odnośnie umów deweloperskich na gruncie nowej ustawy deweloperskiej jest zatem aktualne (z wyjątkiem oczywiście zobowiązania dewelopera do wybudowania budynku i doprowadzenia do dopuszczenia go do użytkowania – bo w rozważanym przypadku, to już nastąpiło).
Na co powinnaś/powinieneś zwrócić uwagę przy analizie treści umowy przedwstępnej?
- Przeczytaj uważnie cechy opisujące mieszkanie będące przedmiotem umowy.
- Jeżeli umowa dotyczy „nowego przedsięwzięcia deweloperskiego” – poproś o okazanie prospektu informacyjnego wraz z załącznikami – i dokonaj weryfikacji prospektu informacyjnego.
- Upewnij się, że termin zawarcia umowy sprzedaży jest precyzyjny.
- Zwróć uwagę, czy cena może ulec zmianie i na jakich zasadach.
- Przeanalizuj dokładnie zasady i terminy zapłaty ceny, wysokość odsetek i kar umownych.
- Zweryfikuj zasady odstąpienia od umowy. Jeżeli to możliwe – staraj się wynegocjować możliwość odstąpienia od umowy w przypadku np. nieuzyskania kredytu bankowego.
