Na podstawie umowy sprzedaży stajesz się właścicielem mieszkania. Umowa sprzedaży może być zawarta w wykonaniu umowy przedwstępnej sprzedaży, może też być pierwszą umową, jaką zawierasz z deweloperem. Jeżeli jednak zawarłaś/eś z deweloperem umowę deweloperską – w jej wykonaniu nie zawrzesz umowy sprzedaży, ale umowę przeniesienia.
Umowa sprzedaży musi być zawarta w formie aktu notarialnego.
Umowa sprzedaży to umowa, w której sprzedawca (deweloper) zobowiązuje się przenieść na Ciebie prawo własności mieszkania i wydać Ci je, a Ty zobowiązujesz się względem niego zapłacić cenę mieszkania oraz je odebrać. Na podstawie typowej umowy sprzedaży następuje uzyskanie przez Ciebie prawa własności nieruchomości.
Bez zachowania formy aktu notarialnego nie dojdzie do nabycia przez Ciebie prawa własności lokalu.
W chwili zawierania umowy sprzedaży, mieszkanie albo może już być prawnie wyodrębnione, tj. posiadać własną księgę wieczystą (co w przypadku deweloperów zdarza się rzadko) albo też w ramach umowy sprzedaży dochodzi do tzw. ustanowienia odrębnej własności lokalu mieszkalnego, a wniosek o założenie dla niego odrębnej księgi wieczystej składa notariusz.
Umowa sprzedaży mieszkania nie była uregulowana w starej ustawie deweloperskiej i stosowano ogólne przepisy kodeksu cywilnego o umowach sprzedaży. Nowa ustawa deweloperska przewidziała także tę umowę.
W praktyce oznacza to, że:
- gdy chodzi o „stare przedsięwzięcie deweloperskie” – treść umowy sprzedaży mieszkania określają ogólne przepisy kodeksu cywilnego;
- gdy chodzi o „nowe przedsięwzięcie deweloperskie” – treść umowy sprzedaży mieszkania określają ogólne przepisy kodeksu cywilnego oraz nowa ustawa deweloperska.
Co w przypadku „nowej inwestycji”?
Deweloper – co do zasady – nie powinien oczekiwać, że przed zawarciem umowy sprzedaży dokonasz na jego rzecz spełnienia świadczenia pieniężnego. Zapłata winna nastąpić albo przy zawarciu umowy sprzedaży (np. poprzez depozyt notarialny) albo już po tej umowie (np. z kredytu bankowego – wówczas do umowy sprzedaży musisz dostarczyć odpowiedni dokument z banku). Jeżeli deweloper będzie oczekiwał przyjęcia takich pieniędzy wcześniej – jest to możliwe, ale na podstawie odrębnej umowy, np. umowy przedwstępnej sprzedaży.
Na Twoje żądanie deweloper jest także zobowiązany zapewnić Ci możliwość zapoznania się z najważniejszymi dokumentami, np. księgą wieczystą, pozwoleniem na budowę, projektem budowlanym.
Przed zawarciem umowy sprzedaży obowiązkowe jest przeprowadzenie z Tobą tzw. odbioru lokalu mieszkalnego. Odbiór ten może nastąpić dopiero po dopuszczeniu budynku do użytkowania.
Do tego protokołu możesz zgłosić ewentualne wady lokalu, jeżeli zaś wady mają charakter istotny – możesz odmówić odbioru. Jeżeli lokal posiada wady, ale mimo tego zdecydujesz się zawrzeć umowę sprzedaży – jest bardzo ważne, aby nie ograniczyć się wyłącznie do stwierdzenia wad w protokole odbioru (a następnie w umowie sprzedaży), ale do ustalenia, czy deweloper je uznaje i czy zostaną usunięte.
Co w przypadku „starej inwestycji”?
Deweloper może przyjąć od Ciebie pieniądze przed umową sprzedaży nawet bez żadnej umowy. Może być to jednak dla Ciebie ryzykowne.
Odbiór lokalu przed umową sprzedaży nie jest w tym przypadku obowiązkowy – ale warto go przeprowadzić z deweloperem.
Jakkolwiek przepisy nie przewidują szczególnych obowiązków informacyjnych dewelopera – warto zapytać o te same dokumenty, które deweloper jest zobowiązany przedłożyć w przypadku „nowych przedsięwzięć deweloperskich” – księgę wieczystą, projekt budowlany itp.
W każdym przypadku zawierania umowy sprzedaży mieszkania warto upewnić się, że nastąpiło dopuszczenie budynku do użytkowania, a deweloper posiada wszystkie niezbędne dokumenty (np. zaświadczenie o samodzielności lokalu – jeżeli odrębna własność lokalu nie została uprzednio ustanowiona). Jeżeli nieruchomość jest obciążona hipoteką (np. zabezpieczającą zaciągnięty przez dewelopera kredyt) – należy ustalić, w jaki sposób nastąpi zwolnienie Twojego mieszkania spod tej hipoteki (tzw. bezobciążeniowe wyodrębnienie lokalu mieszkalnego).
Na co powinnaś/powinieneś zwrócić uwagę podpisując umowę?
- Dokonaj uważnego sprawdzenia umowy w zakresie cech wybranego mieszkania i nieruchomości.
- Zweryfikuj, czy Twoja mieszkanie zostanie Ci sprzedane bez hipoteki na rzecz banku kredytującego dewelopera.
- Ustal, co z ewentualnymi wadami stwierdzonymi w czasie odbioru.
