Ustawa z dnia 2 marca 2020 roku o szczególnych rozwiązaniach związanych z zapobieganiem, przeciwdziałaniem i zwalczaniem COVID-19, innych chorób zakaźnych oraz wywołanych nimi sytuacji kryzysowych (dalej: Ustawa COVID-19) wprowadziła wiele procedur mających na celu minimalizację negatywnych skutków COVID-19 – finansowych, gospodarczych, społecznych. Jedną z takich zmian jest odformalizowanie procesu budowlanego oraz ograniczenie obowiązków inwestora w związku z prowadzeniem inwestycji związanych z przeciwdziałaniem COVID-19.
Zgodnie z art. 12 ust 1 Ustawy COVID-19 Do projektowania, budowy, przebudowy, remontu, utrzymania i rozbiórki obiektów budowlanych, w tym zmiany sposobu użytkowania, w związku z przeciwdziałaniem COVID-19, nie stosuje się przepisów ustawy Prawo budowlane, ustawy o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym oraz aktów planistycznych, o których mowa w tej ustawie, ustawy o ochronie zabytków i opiece nad zabytkami, a w przypadku konieczności poszerzenia bazy do udzielania świadczeń zdrowotnych, także przepisów wydanych na podstawie art. 22 ust. 3, 4 i 4a ustawy z dnia 15 kwietnia 2011 r. o działalności leczniczej.
Oznacza to, że w przypadku realizacji inwestycji prowadzonej „w związku z przeciwdziałaniem COVID-19” inwestor zwolniony jest w szczególności od obowiązku występowania z wnioskiem o udzielenie pozwolenia na budowę, zapewnienia zgodności inwestycji z zapisami miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego czy też prowadzenia dziennika budowy. Jednym obowiązkiem ciążącym na inwestorze jest niezwłoczne poinformowanie organu administracji architektoniczno – budowalnej o:
- rodzaju, zakresie i sposobie wykonywania robót budowlanych oraz terminie ich rozpoczęcia – w przypadku prowadzenia robót budowlanych,
- dotychczasowym i zamierzonym sposób użytkowania obiektu budowlanego lub jego części – w przypadku zmiany sposobu użytkowania.
Dodatkowo, w przypadku robót, które wymagałyby uzyskania pozwolenia na budowę, inwestor musi zapewnić kierownictwo i nadzór nad prowadzeniem robót przez osoby o odpowiednich uprawnieniach budowlanych (kierownik budowy, inspektor nadzoru).
Organ przy tym nie bada czy inwestycja powstaje faktycznie „w związku z przeciwdziałaniem COVID-19”, ustawa daje mu możliwość ingerencji wyłącznie w sytuacji gdy prowadzenie robót budowlanych powoduje zagrożenie życia lub zdrowia ludzi – wówczas w drodze decyzji podlegającej natychmiastowemu wykonaniu, organ ustala wymagania dotyczące niezbędnych zabezpieczeń w ich prowadzeniu.
Powstaje zatem pytanie jakie przedsięwzięcia budowlane mogą korzystać z tej uproszczonej ścieżki formalnej. Jak już wskazywano powyżej, aby inwestycja mogła skorzystać z powyższej procedury musi być związana z przeciwdziałaniem COVID-19. Bez wątpienia pod tym określeniem rozumieć możemy zwalczanie choroby, zapobieganie jej rozprzestrzenianiu się oraz profilaktykę zachorowań. Nie ulega zatem wątpliwości, że wyłącznie na podstawie poinformowania organu inwestor może budować szpitale, laboratoria, obiekty, w których zarażeni będą mogli odbywać kwarantannę, zakłady produkujące sprzęt ochronny, wyposażenie dla szpitali, środki ochrony osobistej. Należy jednak zwrócić uwagę, że zgodnie z uzasadnieniem do projektu ustawy (druk nr 299), doprecyzowana została definicja „przeciwdziałania COVID-19” poprzez wskazanie, że czynności te dotyczą również zwalczania skutków społeczno – gospodarczych choroby. Przy tego rodzaju interpretacji pojęcia „przeciwdziałania COVID-19” wydaje się, że uproszczona ścieżka inwestycyjna może obejmować także np. wszelkie zakłady pracy (jako że skutkiem społeczno – gospodarczym COVID-19 z pewnością będzie wzrost bezrobocia), budynki wielorodzinne (które z jednej strony mogą powstawać jako miejsca przeznaczone do odbywania kwarantanny przez osoby zarażone lub narażone na zarażenie, ale także jako miejsca zamieszkania, dla osób, które na skutek kryzysu gospodarczego straciły mieszkania) i inne budynki, które będą mogły zostać wykorzystane w celu zwalczania społeczno – gospodarczych skutków COVID-19. Przepisy nie dają przy tym odpowiedzi na pytanie dotyczące dalszego wykorzystania budynków powstałych na ich podstawie już po ustaniu epidemii oraz w czasie kiedy skutki społeczno – gospodarcze epidemii (przynajmniej niektóre) zostaną już w jakimś stopniu zwalczone. Wydaje się, że zmiana sposobu użytkowania budynku lub jego części, po wygaśnięciu art. 12 Ustawy COVID-19 (tj. po upływie 180 dni od wejścia w życie przepisów) będzie odbywała się znowu na podstawie przepisów prawa budowlanego i wymagane będzie np. zapewnienie zgodności inwestycji z miejscowym planem zagospodarowania przestrzennego, sporządzenie projektu budowlanego itp.
Dodatkowo, Ustawa COVID-19 nie wyłączyła przy tym stosowania przepisów prawa cywilnego dot. np. odpowiedzialności za szkodę powstałą w związku z realizacją budynków. Inwestor powinien mieć zatem na uwadze, że realizując inwestycję z pominięciem ograniczeń wynikających z planu zagospodarowania może narazić się na odpowiedzialność odszkodowawczą wobec właścicieli działek sąsiadujących – np. w związku z zacienieniem ich nieruchomości lub innymi immisjami. Dodatkowo wciąż pozostaje odpowiedzialność z art. 435 § 1 k.c., który stanowi, że prowadzący na własny rachunek przedsiębiorstwo lub zakład wprawiany w ruch za pomocą sił przyrody (pary, gazu, elektryczności, paliw płynnych itp.) ponosi odpowiedzialność za szkodę na osobie lub mieniu, wyrządzoną komukolwiek przez ruch przedsiębiorstwa lub zakładu, chyba że szkoda nastąpiła wskutek siły wyższej albo wyłącznie z winy poszkodowanego lub osoby trzeciej, za którą nie ponosi odpowiedzialności. Do tego dochodzi jeszcze odpowiedzialność za wady rzeczy z tytułu rękojmi.
Konstrukcja przepisów Ustawy COVID-19 może tworzyć pole do nadużyć ze strony inwestorów. Trudno jest jednak przewidzieć w jaki sposób administracji archtektoniczno – budowlanej i nadzoru budowlanego będą podchodzić do budynków wzniesionych na podstawie Ustawy COVID-19 już po ustaniu epidemii. Należy mieć to na uwadze przy podejmowaniu decyzji inwestycyjnych.
