e.sieniawska, Autor w serwisie Kancelaria Chudoba

Po podjęciu przez Ciebie decyzji o zakupie mieszkania, deweloper może zaproponować Ci zawarcie różnego rodzaju umów. Ich nazwa, treść i konsekwencje, z jakimi wiąże się ich zawarcie – są różne.

Sytuację komplikuje fakt, że 1 lipca 2022 r. weszła w życie nowa ustawa deweloperska („ustawa z 20 maja 2021 r. o ochronie praw nabywcy lokalu mieszkalnego lub domu jednorodzinnego oraz Deweloperskim Funduszu Gwarancyjnym”), która co prawda zastąpiła starą ustawę deweloperską („ustawę z 16 września 2021 r. o ochronie praw nabywcy lokalu mieszkalnego lub domu jednorodzinnego”) – ale do przedsięwzięć deweloperskich rozpoczętych przed wejściem w życie nowej ustawy deweloperskiej („starych przedsięwzięć deweloperskich”) – stosuje się co do zasady ustawę starą. Postanowienia nowej ustawy będą dla Ciebie co do zasady korzystniejsze niż postanowienia starej ustawy. Dlatego w trakcie rozmów z deweloperem warto zapytać, czy względem jego inwestycji znajduje zastosowanie stara, czy nowa ustawa deweloperska.

Poniżej zamieściliśmy linki do ogólnych zasad związanych z rodzajami umów, których podpisanie może zaproponować Ci deweloper, w szczególności takimi jak umowa rezerwacyjna i umowa deweloperska.

Wskazaliśmy tam także rzeczy, na które naszym zdaniem powinieneś zwrócić szczególną uwagę. Pamiętaj jednak, że poniższa wiedza nie jest wystarczająca, aby zapewnić Ci pełne bezpieczeństwo. Nierzadko deweloperzy proponują zawarcie umów o bardziej skomplikowanych nazwach. Zdarza się nawet, że deweloper proponuje zawarcie umowy mającej nazwę wprowadzającą w błąd.

Aby uniknąć wszelkich problemów – skorzystaj z pomocy naszych prawników.

Skontaktuj się z nami

Sprawdzenie umowy deweloperskiej i innych umów dotyczących prawa własności lokalu oraz domu jednorodzinnego to nasza specjalność!

Na podstawie umowy przeniesienia stajesz się właścicielem mieszkania. Umowa przeniesienia jest zawierana po zakończeniu przedsięwzięcia deweloperskiego, gdy wcześniej zawarłaś/eś
z deweloperem umowę deweloperską.

Umowa przeniesienia musi być zawarta w formie aktu notarialnego.

Co to jest umowa przeniesienia?

Umowa przeniesienia to umowa, na podstawie której dochodzi do przeniesienia na nabywcę własności nieruchomości. Do podpisania aktu notarialnego przenoszącego na prawo własności dochodzi w wykonaniu uprzednio zawartej umowy deweloperskiej.

Umowa przeniesienia na nabywcę prawa własności nieruchomości musi być zawarta u notariusza. Bez zachowania tego wymogu nie dojdzie do przeniesienia na nabywcę własności nieruchomości.

W chwili zawierania umowy przenoszącej na nabywcę prawa własności lokal może być już prawnie wyodrębniony, tj. posiadać własną księgę wieczystą (co w przypadku deweloperów zdarza się rzadko) albo też w ramach tej umowy dochodzi do tzw. ustanowienia własności nieruchomości lokalu mieszkalnego, a wniosek o założenie dla niego odrębnej księgi wieczystej składa notariusz.

Przed dojściem do przeniesienia na rzecz nabywcy nieruchomości, obowiązkowe jest przeprowadzenie odbioru lokalu. Może on nastąpić dopiero po dopuszczeniu budynku do użytkowania. W czasie odbioru możesz zgłosić ewentualne wady lokalu, jeżeli zaś wady mają charakter istotny – możesz odmówić odbioru.

Co w przypadku, kiedy lokal posiada wady?

Jeżeli lokal posiada wady, ale mimo tego zdecydujesz się zawrzeć umowę przeniesienia własności nieruchomości – ustal, czy deweloper je uznaje i czy zostaną usunięte.

Przed uzyskaniem prawa własności nieruchomości warto upewnić się, że nastąpiło dopuszczenie budynku do użytkowania, a deweloper posiada wszystkie niezbędne dokumenty do powstania odrębnej własności lokalu. Jeżeli nieruchomość jest obciążona hipoteką (np. zabezpieczającą zaciągnięty przez dewelopera kredyt) – należy ustalić, w jaki sposób nastąpi zwolnienie Twojego mieszkania, tak abyś nabył prawo własności bez obciążeń.

Skontaktuj się z nami

Na co powinnaś/powinieneś zwrócić uwagę podpisując umowę?

Przeczytaj uważnie wszystkie cechy wybranego mieszkania i nieruchomości.
Zweryfikuj, czy własność Twojego mieszkania zostanie przeniesiona na Ciebie bez hipoteki na rzecz banku kredytującego dewelopera.
Ustal, co z ewentualnymi wadami stwierdzonymi w czasie odbioru.

Powyższy przegląd umów nie obejmuje umów dotyczących użytkowania wieczystego nieruchomości gruntowej, przenoszenia ułamkowej części własności nieruchomości gruntowej, ułamkowej części własności nieruchomości lokalowej albo przenoszenia na nabywcę własności nieruchomości po zakończeniu przedsięwzięcia deweloperskiego prawa własności nieruchomości wraz z domem jednorodzinnym.

Powiązane artykuły

Na podstawie umowy sprzedaży stajesz się właścicielem mieszkania. Umowa sprzedaży może być zawarta w wykonaniu umowy przedwstępnej sprzedaży, może też być pierwszą umową, jaką zawierasz z deweloperem. Jeżeli jednak zawarłaś/eś z deweloperem umowę deweloperską – w jej wykonaniu nie zawrzesz umowy sprzedaży, ale umowę przeniesienia.

Umowa sprzedaży musi być zawarta w formie aktu notarialnego.

Umowa sprzedaży to umowa, w której sprzedawca (deweloper) zobowiązuje się przenieść na Ciebie prawo własności mieszkania i wydać Ci je, a Ty zobowiązujesz się względem niego zapłacić cenę mieszkania oraz je odebrać. Na podstawie typowej umowy sprzedaży następuje uzyskanie przez Ciebie prawa własności nieruchomości.

Bez zachowania formy aktu notarialnego nie dojdzie do nabycia przez Ciebie prawa własności lokalu.

W chwili zawierania umowy sprzedaży, mieszkanie albo może już być prawnie wyodrębnione, tj. posiadać własną księgę wieczystą (co w przypadku deweloperów zdarza się rzadko) albo też w ramach umowy sprzedaży dochodzi do tzw. ustanowienia odrębnej własności lokalu mieszkalnego, a wniosek o założenie dla niego odrębnej księgi wieczystej składa notariusz.

Umowa sprzedaży mieszkania nie była uregulowana w starej ustawie deweloperskiej i stosowano ogólne przepisy kodeksu cywilnego o umowach sprzedaży. Nowa ustawa deweloperska przewidziała także tę umowę.

W praktyce oznacza to, że:

gdy chodzi o „stare przedsięwzięcie deweloperskie” – treść umowy sprzedaży mieszkania określają ogólne przepisy kodeksu cywilnego;
gdy chodzi o „nowe przedsięwzięcie deweloperskie” – treść umowy sprzedaży mieszkania określają ogólne przepisy kodeksu cywilnego oraz nowa ustawa deweloperska.

Co w przypadku „nowej inwestycji”?

Deweloper – co do zasady – nie powinien oczekiwać, że przed zawarciem umowy sprzedaży dokonasz na jego rzecz spełnienia świadczenia pieniężnego. Zapłata winna nastąpić albo przy zawarciu umowy sprzedaży (np. poprzez depozyt notarialny) albo już po tej umowie (np. z kredytu bankowego – wówczas do umowy sprzedaży musisz dostarczyć odpowiedni dokument z banku). Jeżeli deweloper będzie oczekiwał przyjęcia takich pieniędzy wcześniej – jest to możliwe, ale na podstawie odrębnej umowy, np. umowy przedwstępnej sprzedaży.

Na Twoje żądanie deweloper jest także zobowiązany zapewnić Ci możliwość zapoznania się z najważniejszymi dokumentami, np. księgą wieczystą, pozwoleniem na budowę, projektem budowlanym.

Przed zawarciem umowy sprzedaży obowiązkowe jest przeprowadzenie z Tobą tzw. odbioru lokalu mieszkalnego. Odbiór ten może nastąpić dopiero po dopuszczeniu budynku do użytkowania.
Do tego protokołu możesz zgłosić ewentualne wady lokalu, jeżeli zaś wady mają charakter istotny – możesz odmówić odbioru. Jeżeli lokal posiada wady, ale mimo tego zdecydujesz się zawrzeć umowę sprzedaży – jest bardzo ważne, aby nie ograniczyć się wyłącznie do stwierdzenia wad w protokole odbioru (a następnie w umowie sprzedaży), ale do ustalenia, czy deweloper je uznaje i czy zostaną usunięte.

Co w przypadku „starej inwestycji”?

Deweloper może przyjąć od Ciebie pieniądze przed umową sprzedaży nawet bez żadnej umowy. Może być to jednak dla Ciebie ryzykowne.

Odbiór lokalu przed umową sprzedaży nie jest w tym przypadku obowiązkowy – ale warto go przeprowadzić z deweloperem.

Jakkolwiek przepisy nie przewidują szczególnych obowiązków informacyjnych dewelopera – warto zapytać o te same dokumenty, które deweloper jest zobowiązany przedłożyć w przypadku „nowych przedsięwzięć deweloperskich” – księgę wieczystą, projekt budowlany itp.

W każdym przypadku zawierania umowy sprzedaży mieszkania warto upewnić się, że nastąpiło dopuszczenie budynku do użytkowania, a deweloper posiada wszystkie niezbędne dokumenty (np. zaświadczenie o samodzielności lokalu – jeżeli odrębna własność lokalu nie została uprzednio ustanowiona). Jeżeli nieruchomość jest obciążona hipoteką (np. zabezpieczającą zaciągnięty przez dewelopera kredyt) – należy ustalić, w jaki sposób nastąpi zwolnienie Twojego mieszkania spod tej hipoteki (tzw. bezobciążeniowe wyodrębnienie lokalu mieszkalnego).

Skontaktuj się z nami

Na co powinnaś/powinieneś zwrócić uwagę podpisując umowę?

Dokonaj uważnego sprawdzenia umowy w zakresie cech wybranego mieszkania i nieruchomości.
Zweryfikuj, czy Twoja mieszkanie zostanie Ci sprzedane bez hipoteki na rzecz banku kredytującego dewelopera.
Ustal, co z ewentualnymi wadami stwierdzonymi w czasie odbioru.

Powiązane artykuły

Umowa przedwstępna sprzedaży to umowa, w której jedna lub obie strony umowy zobowiązują się do zawarcia umowy przyrzeczonej – umowy sprzedaży. Umowa taka jest zawierana w sytuacji, w której – w przeciwieństwie do umowy deweloperskiej – mieszkanie już fizycznie istnieje, a budynek został dopuszczony do użytkowania.

W okresie obowiązywania ustawy z 16 września 2021 r. o ochronie praw nabywcy lokalu mieszkalnego lub domu jednorodzinnego powszechnie przyjmowano, że nie znajduje ona zastosowania do umów przedwstępnych sprzedaży zawieranych po zakończeniu inwestycji. Z tego też względu – stosowano ogólne przepisy kodeksu cywilnego o umowach przedwstępnych. Zakres zastosowania do umów przedwstępnych nowej ustawy deweloperskiej jest przedmiotem kontrowersji.

W praktyce oznacza to, że:

w przypadku „starej inwestycji” – treść umowy przedwstępnej sprzedaży mieszkania określają ogólne przepisy kodeksu cywilnego;
w przypadku „nowej inwestycji” – sytuacja prawna nie jest w pełni jasna.

W przypadku „starej inwestycji” – sprawa ma się następująco.

Umowa przedwstępna sprzedaży to umowa, w której jedna lub obie strony zobowiązują się do zawarcia umowy przyrzeczonej sprzedaży. W praktyce możliwa jest zatem umowa przedwstępna sprzedaży, w której do zawarcia umowy przyrzeczonej sprzedaży zobowiązujesz się jedynie Ty – a deweloper jedynie przyjmuje to do wiadomości (i może wyciągać negatywne konsekwencje dla Ciebie z powodu jej naruszenia). Umowa przedwstępna sprzedaży może być zawarta w dowolnej formie. Jeżeli jednak nie została zawarta w formie aktu notarialnego, to nawet gdy deweloper zobowiązał się w niej względem Ciebie do zawarcia umowy przyrzeczonej sprzedaży – nie możesz sądownie tego dochodzić (możesz domagać się co najwyżej odszkodowania). Umowa przedwstępna sprzedaży niezawierana w formie aktu notarialnego może być dla Ciebie bardzo niebezpieczna, zwłaszcza gdy na jej podstawie będziesz płacić znaczące środki pieniężne deweloperowi.

Na podstawie samej umowy przedwstępnej – podobnie jak w przypadku umowy deweloperskiej – nie nabywasz jeszcze prawa własności nieruchomości (nawet gdy zapłacisz 100% ceny i będziesz w posiadaniu mieszkania!).

Z uwagi na nieuregulowanie umowy przedwstępnej sprzedaży w starej ustawie deweloperskiej, umowy przedwstępne są dosyć swobodnie kształtowane przez dewelopera. Możliwości jest bardzo wiele – także do skrajnie niekorzystnych dla Ciebie.

W przypadku „starej inwestycji” – kwestia nie została jeszcze rozstrzygnięta przez orzecznictwo sądowe. Jesteśmy zdania, że należy stosować te same zasady prawne, które dotyczą umów deweloperskich. Wszystko zatem, co napisano wyżej odnośnie umów deweloperskich na gruncie nowej ustawy deweloperskiej jest zatem aktualne (z wyjątkiem oczywiście zobowiązania dewelopera do wybudowania budynku i doprowadzenia do dopuszczenia go do użytkowania – bo w rozważanym przypadku, to już nastąpiło).

Skontaktuj się z nami

Na co powinnaś/powinieneś zwrócić uwagę przy analizie treści umowy przedwstępnej?

Przeczytaj uważnie cechy opisujące mieszkanie będące przedmiotem umowy.
Jeżeli umowa dotyczy „nowego przedsięwzięcia deweloperskiego” – poproś o okazanie prospektu informacyjnego wraz z załącznikami – i dokonaj weryfikacji prospektu informacyjnego.
Upewnij się, że termin zawarcia umowy sprzedaży jest precyzyjny.
Zwróć uwagę, czy cena może ulec zmianie i na jakich zasadach.
Przeanalizuj dokładnie zasady i terminy zapłaty ceny, wysokość odsetek i kar umownych.
Zweryfikuj zasady odstąpienia od umowy. Jeżeli to możliwe – staraj się wynegocjować możliwość odstąpienia od umowy w przypadku np. nieuzyskania kredytu bankowego.

Powiązane artykuły

Umowa deweloperska to umowa, w której deweloper zobowiązuje się przenieść na Ciebie własność Twojego mieszkania – po jego wybudowaniu oraz oddaniu budynku do użytkowania,
Ty zaś zobowiązujesz się do zapłaty na rzecz dewelopera ceny.

Zawarcie umowy deweloperskiej musi nastąpić w formie aktu notarialnego.

Czym jest umowa deweloperska?

Umowa deweloperska to specjalny rodzaj umowy, wprowadzony do polskiego prawa przez ustawę z 16 września 2021 r. o ochronie praw nabywcy lokalu mieszkalnego lub domu jednorodzinnego. Do podpisania umowy deweloperskiej może dojść w sytuacji, w której Twoje mieszkanie jeszcze nie istnieje – albo jest przysłowiową dziurą w ziemi albo znajduje się w trakcie budowy albo budynek jedynie oczekuje na dopuszczenie do użytkowania.

Umowa deweloperska przewiduje, że deweloper zobowiązuje się do wybudowania budynku, doprowadzenia do dopuszczenia budynku do użytkowania, prawnego wyodrębnienia mieszkania z całej nieruchomości (tzw. „ustanowienia odrębnej własności lokalu mieszkalnego”) oraz przeniesienia własności mieszkania na Ciebie. Umowa deweloperska przewiduje nadto Twoje zobowiązanie na rzecz dewelopera – zapłatę ceny (tzw. „świadczenia pieniężnego na poczet nabycia prawa”).

Inaczej rzecz ujmując – umowa deweloperska sama w sobie nie spowoduje, że staniesz się właścicielem mieszkania (nawet, gdy zapłacisz 100% ceny i będziesz już w posiadaniu mieszkania!). Dopiero po zakończeniu przedsięwzięcia deweloperskiego zawierana jest kolejna umowa – na podstawie której dojdzie do przeniesienia prawa własności. Zawarcie umowy deweloperskiej musi nastąpić w formie aktu notarialnego (a zatem podpisanie umowy deweloperskiej musi nastąpić u notariusza – inaczej umowa deweloperska jest nieważna). Strony umowy deweloperskiej (tj. Ty i deweloper) ponoszą jej koszty po połowie.

Jakie są obowiązki dewelopera?

Umowa deweloperska została uregulowana podobnie w starej i nowej ustawie deweloperskiej, które określają co powinna zawierać umowa deweloperska.

Istnieje zobowiązanie dewelopera do tego, aby – zanim umowa deweloperska zostanie zawarta – doręczyć Ci bezpłatnie, na trwałym nośniku, prospekt informacyjny wraz z załącznikami – opisujący stan prawny nieruchomości, informacje dotyczące inwestycji oraz wybranego przez Ciebie mieszkania, w tym standardu prac wykończeniowych, wzór umowy deweloperskiej, a tam ważne informacje, np. wysokość kar umownych zastrzeżonych dla Ciebie oraz wysokość odsetek zastrzeżonych dla dewelopera (nie mogą one przewyższać kar umownych zastrzeżonych dla nabywcy), termin obowiązywania gwarancji. Prospekt informacyjny z załącznikami stanowi załącznik do umowy deweloperskiej. Przed podpisaniem umowy dokonaj szczegółowej analizy prospektu informacyjnego –to bardzo ważny dokument.

Umowa deweloperska winna zawierać elementy szczegółowo wymienione w starej albo w nowej ustawie deweloperskiej.

Umowa deweloperska musi określać m.in. oznaczenie stron umowy deweloperskiej, miejsce i datę zawarcia umowy, cenę mieszkania oraz jego cechy (powierzchnię, układ pomieszczeń), termin zawarcia umowy przeniesienia prawa własności lokalu na Ciebie oraz dane dotyczące mieszkania i inwestycji (np. oznaczenie pozwolenia na budowę, sposób pomiaru powierzchni, termin rozpoczęcia oraz termin zakończenia prac budowlanych, kosztach prowadzenia rachunku).

Na Twoje żądanie deweloper jest także zobowiązany zapewnić Ci możliwość zapoznania się z najważniejszymi dokumentami, np. księgą wieczystą (gdzie dowiesz się o stanie prawnym nieruchomości), pozwoleniem na budowę, projektem budowlanym. W umowie deweloperskiej obowiązkowe jest oświadczenie nabywcy o zapoznaniu się z prospektem informacyjnym.

W umowie deweloperskiej określa także termin i sposób zapłaty ceny (tzw. „świadczenia pieniężnego na poczet nabycia prawa”). Zasadniczo – im umowa deweloperska przewiduje, że później płacisz – tym jest to dla Ciebie korzystniejsze. Umowa deweloperska w tym zakresie niejednokrotnie bywa skomplikowana.

Umowa deweloperska zawierana na podstawie nowej ustawy deweloperskiej nie może przewidywać, że zapłata ceny następuje w sposób mniej korzystny niż wynikający z tempa realizacji inwestycji (np. umowa deweloperska może przewidywać, że jeżeli zrealizowano dotychczas 50% wartości inwestycji, to płacisz nie więcej niż 50% ceny). Umowa deweloperska zawierana na podstawie starej ustawy deweloperskiej – może regulować to inaczej (np. umowa deweloperska może przewidywać, że np. 90% ceny będziesz zobowiązana/y zapłacić w ciągu dwóch tygodni po zawarciu umowy deweloperskiej, chociażby nawet nie nastąpił termin rozpoczęcia prac budowlanych).

Umowa deweloperska może zawierać informację, że cena może ulec zmianie. Umowa deweloperska może np. stanowić, że cena ulega zmianie w razie zmiany powierzchni mieszkania w trakcie budowy oraz zmiany VAT-u. Bywa, że umowy deweloperskie zawierają także klauzulę waloryzacji ceny o stopień inflacji. Umowa deweloperska powinna zostać przez Ciebie dokładnie przeanalizowana pod tym kątem – może się okazać, że okazyjna cena będzie ostatecznie ceną znacznie wyższą – na którą nie byłaś/byłaś przygotowana/y!

Deweloper ma obowiązek zapewnić ochronę Twoich środków!

Zgodnie z ustawami o ochronie praw nabywcy lokalu mieszkalnego lub domu jednorodzinnego (starą i nową), umowa deweloperska musi przewidywać ustawowe formy ochrony Twoich pieniędzy (tzw. „środki ochrony wpłat dokonywanych przez nabywcę”). Nowa ustawa deweloperska przewiduje, że deweloper jest obowiązany zapewnić Ci w umowie deweloperskiej jeden z następujących środków ochrony Twoich pieniędzy: zamknięty albo otwarty mieszkaniowy rachunek powierniczy (stara ustawa deweloperska znała więcej takich środków ochrony – ale w praktyce nie były one stosowane). Mieszkaniowy rachunek powierniczy prowadzi dla dewelopera bank. Koszty prowadzenia rachunku obciążają dewelopera. Deweloper może względem inwestycji zdecydować, czy zastosuje zamknięty
czy otwarty mieszkaniowy rachunek powierniczy.

Względem „starych przedsięwzięć deweloperskich”, deweloper nie ma w zasadzie żadnego interesu w tym, aby stosować rachunek zamknięty – dlatego w praktyce spotyka się głównie rachunki otwarte. Nowa ustawa deweloperska przewidziała jednak obowiązkowe dla dewelopera składki na Deweloperski Fundusz Gwarancyjny, których wysokość jest wyższa w sytuacji, gdy deweloper stosuje rachunek otwarty – stąd w przypadku „nowych przedsięwzięć deweloperskich” znacznie częściej zdarzają się rachunki zamknięte.

Zamknięty mieszkaniowy rachunek powierniczy w umowie rezerwacyjnej

Czym różnią się mieszkaniowe rachunki powiernicze? Umowa deweloperska, w której przewidziano zamknięty mieszkaniowy rachunek powierniczy stanowi większą gwarancję wpłacanych przez Ciebie pieniędzy. Wszystkie Twoje środki gromadzone są wówczas na specjalnym rachunku, do którego deweloper nie ma dostępu aż do chwili, gdy przedłoży bankowi wypis umowy przenoszącej prawo własności nieruchomości na Ciebie. Gdy umowa deweloperska przewiduje otwarty mieszkaniowy rachunek powierniczy – bank wypłaca deweloperowi środki proporcjonalnie wraz z postępem przedsięwzięcia deweloperskiego, zgodnie z zasadami wskazanymi w harmonogramie inwestycji.

Różnicę pomiędzy zamkniętym a otwartym mieszkaniowym rachunkiem powierniczym w umowie deweloperskiej widać doskonale w przypadku problemów dewelopera np. po zrealizowaniu 80% inwestycji. W przypadku zamkniętego mieszkaniowego rachunku powierniczego – Twoje pieniądze są w całości na nim bezpieczne. W przypadku otwartego mieszkaniowego rachunku powierniczego – co najmniej 80% wpłaconych przez Ciebie pieniędzy zostało już wypłaconych deweloperowi (oczywiście nie oznacza to, że na pewno je stracisz).

Odsetki i kary umowne w umowie deweloperskiej

Umowa deweloperska może zawierać postanowienia dotyczące odsetek i kar umownych. Postanowienia umowy deweloperskiej mogą zawierać zarówno określenie wysokości odsetek i kar umownych, które będziesz musiał zapłacić w razie komplikacji po Twojej stronie (np. określenie wysokości odsetek za opóźnienie w zapłacie – przy czym ich wysokość nie może przewyższać kar umownych zastrzeżonych dla dewelopera), jak i odsetek i kar umownych, które będzie musiał zapłacić Ci deweloper.

Deweloper może zaciągnąć kredyt na realizację inwestycji. Najczęściej w takim przypadku nieruchomość, z której zostanie wyodrębniony Twój lokal, zostaje obciążona hipoteką na rzecz tego banku. Umowa deweloperska powinna zawierać gwarancję, że gdy zapłacisz deweloperowi całą cenę – bank zwolni Twoje mieszkanie spod tej hipoteki (nastąpi bezobciążeniowe wyodrębnienie lokalu mieszkalnego). Umowa deweloperska zawierana na podstawie nowej ustawy deweloperskiej – musi powyższe przewidywać (w innym wypadku możesz odstąpić od umowy deweloperskiej – ale tylko w terminie 60 dni).

Umowa deweloperska musi też zawierać zasady odstąpienia od niej. W praktyce najczęściej umowa deweloperska powtarza zasady wynikające z – odpowiednio – starej albo nowej ustawydeweloperskiej.

Kiedy możesz odstąpić od umowy deweloperskiej?

Ty możesz odstąpić od umowy deweloperskiej m.in. w następujących przypadkach:

w związku z naruszeniem przez dewelopera przepisów dotyczących treści umowy deweloperskiej – w terminie 30 dni od daty podpisania umowy deweloperskiej;
w związku z naruszeniem przez dewelopera przepisów dotyczących treści i formy prospektu informacyjnego z załącznikami (w tym wzoru umowy deweloperskiej), a także w przypadku podania w nich nieprawdziwych danych – w terminie 30 dni daty podpisania umowy deweloperskiej;
w przypadkach związanych z nieusunięciem przez dewelopera wady istotnej mieszkania
(na zasadach szczegółowo opisanych w nowej ustawie deweloperskiej – nie dotyczy to „starych przedsięwzięć deweloperskich”);
w przypadku nieprzeniesienia na Ciebie praw wynikających z umowy deweloperskiej w terminie (w tym jednak przypadku, przed odstąpieniem od umowy deweloperskiej, musisz wyznaczyć deweloperowi dodatkowy 120-dniowy termin).

Umowa deweloperska może być dla Ciebie korzystniejsza (np. wydłużać powyższy 30-dniowy termin lub skracać powyższy 120-dniowy termin). Umowa deweloperska może też zawierać dodatkowe umowne prawa odstąpienia (ale na rzecz dewelopera). Zalecamy, aby umowa deweloperska przewidywała dodatkowe prawa odstąpienia dla Ciebie w razie nieprzewidzianych sytuacji – np. nieuzyskania przez Ciebie kredytu bankowego.

Kiedy deweloper może odstąpić od umowy deweloperskiej?

Deweloper może odstąpić od umowy deweloperskiej w trzech przypadkach:

w przypadku niezapłacenia przez Ciebie ceny na zasadach przewidzianych w umowie deweloperskiej („niespełnienia przez nabywcę w terminie lub wysokości określonych w umowie) – jednakże dopiero po wezwaniu Cię w formie pisemnej do zapłaty w terminie 30 dni;
w przypadku niestawienia się przez Ciebie do odbioru mieszkania – mimo dwukrotnego wezwania Cię do stawiennictwa w formie pisemnej, w odstępie co najmniej 60 dni;
w przypadku, gdy nabywca nieruchomości nie stawi się do zawarcia umowy nabycia prawa
w terminie określonym w umowie deweloperskiej – mimo dwukrotnego wezwania Cię do stawiennictwa w formie pisemnej, w odstępie co najmniej 60 dni.

W każdym przypadku odstąpienia od (czy to przez Ciebie, czy to przez dewelopera) wszystkie wpłacone przez Ciebie pieniądze winny zostać Ci zwrócone.

Skontaktuj się z nami

Na co powinnaś/powinieneś zwrócić uwagę przed podpisaniem umowy deweloperskiej?

Przeczytaj uważnie wszystkie cechy wybranego mieszkania i nieruchomości i dokonaj weryfikacji prospektu informacyjnego wraz z załącznikami (w szczególności wzór umowy deweloperskiej). W prospekcie informacyjnym mogą znajdować się rzeczy bardzo ważne. Zwróć szczególną uwagę na sposób obliczenia powierzchni mieszkania (użytą normę budowlaną), określoną w umowie deweloperskiej. Zdarza się, że próbuje do powierzchni mieszkania wliczyć np. powierzchnię balkonów albo miejsca pod ściankami działowymi.
Upewnij się, że termin zawarcia umowy przeniesienia własności podany w treści umowy deweloperskiej jest precyzyjny.
Zwróć uwagę, czy cena zapłaty na rzecz dewelopera może ulec zmianie i na jakich zasadach.
Przeanalizuj dokładnie wskazane w treści umowy deweloperskiej zasady i terminy zapłaty ceny, wysokość odsetek i kar umownych.
Zweryfikuj zasady odstąpienia od umowy deweloperskiej. Jeżeli to możliwe – staraj się wynegocjować możliwość odstąpienia w przypadku np. nieuzyskania kredytu bankowego.

Powiązane artykuły

Umowa rezerwacyjna to umowa, w której rezerwujesz wybrane przez Ciebie mieszkanie. Umowa taka nie tylko nie daje Ci praw do mieszkania, ale nawet prawnie nie gwarantuje, że nabędziesz wybrane przez Ciebie mieszkanie. Umowa rezerwacyjna zawierana jest zazwyczaj na stosunkowo krótki okres, w czasie którego możesz zastanowić się, czy dokonałaś/eś właściwego wyboru lub sprawdzić swoje możliwości kredytowe.

Umowa rezerwacyjna jest najczęściej zawierana w formie pisemnej w biurze sprzedaży dewelopera.

Umowa rezerwacyjna nie była uregulowana w ustawie z 16 września 2021 r. o ochronie praw nabywcy lokalu mieszkalnego lub domu jednorodzinnego. Jej zawieranie było dopuszczalne na tzw. zasadzie swobody umów. Od 1 lipca 2022 r. umowa rezerwacyjna jest uregulowana w nowej ustawie deweloperskiej. Jak wskazywaliśmy jednak wcześniej – do przedsięwzięć deweloperskich rozpoczętych przed wejściem w życie nowej ustawy deweloperskiej stosuje się co do zasady ustawę starą.

W praktyce oznacza to, że:

w przypadku „nowego przedsięwzięcia deweloperskiego” – treść umowy rezerwacyjnej określają przepisy nowej ustawy deweloperskiej;
w przypadku „starego przedsięwzięcia deweloperskiego” – treść umowy rezerwacyjnej deweloper może przygotowywać stosunkowo swobodnie.

Co w przypadku „nowej inwestycji”?

Nowa ustawa deweloperska przewiduje, że przedmiot umowy rezerwacyjnej to zobowiązanie dewelopera do czasowego wyłączenia z oferty sprzedaży wybranego przez Ciebie mieszkania. Umowa ta nie gwarantuje zatem, że nabędziesz mieszkanie, które rezerwujesz.

Umowa rezerwacyjna musi być zawarta na piśmie – inaczej jest nieważna.

Przed zawarciem umowy rezerwacyjnej, deweloper jest zobowiązany doręczyć Ci bezpłatnie,
na trwałym nośniku, prospekt informacyjny wraz z załącznikami – zawierający stan prawny nieruchomości, informacje dotyczące inwestycji oraz wybranego przez Ciebie mieszkania, kosztach prowadzenia rachunku, termin obowiązywania gwarancji itp. Na Twoje żądanie deweloper jest także zobowiązany zapewnić Ci możliwość zapoznania się z najważniejszymi dokumentami, np. księgą wieczystą (gdzie dowiesz się o stanie prawnym nieruchomości), pozwoleniem na budowę, projektem budowlanym. Umowa rezerwacyjna musi określać jej strony, miejsce i datę zawarcia umowy, cenę mieszkania oraz jego cechy (powierzchnię, układ pomieszczeń).

Umowa rezerwacyjna musi być zawarta na czas określony – okres, na jaki mieszkanie wybrane przez Ciebie będzie wyłączone z oferty sprzedaży dewelopera.

Umowa rezerwacyjna jest najczęściej zawierana, gdy planujesz zakup mieszkania na kredyt – wówczas umowa ta służy Ci, abyś mógł za jej pomocą podjąć kroki niezbędne do uzyskania kredytu. Okres rezerwacji winien wówczas uwzględniać czas, w jakim powinna zostać udzielona przez bank decyzja kredytowa lub jej promesa.

Opłata rezerwacyjna

Umowa rezerwacyjna może przewidywać (i najczęściej przewiduje) obowiązek uiszczenia przez Ciebie opłaty rezerwacyjnej Nie może ona wynosić więcej niż 1% ceny mieszkania.

W przypadku, gdy zawrzesz z deweloperem odpowiednią umową przewidzianą umową rezerwacyjną – opłata winna zostać zaliczona na poczet wynikających z nich świadczeń pieniężnych.

Opłata rezerwacyjna winna zostać Ci niezwłocznie zwrócona:

jeżeli nie uzyskasz pozytywnej decyzji kredytowej lub promesy w związku z negatywną oceną zdolności kredytowej;
jeżeli deweloper dokona zmiany w prospekcie informacyjnym lub jego załącznikach
bez poinformowania Cię o tym;
jeżeli deweloper nie wykonuje zobowiązania z umowy rezerwacyjnej (w tym przypadku opłata winna być Ci zwrócona w podwójnej wysokości);
jeżeli po zawarciu umowy rezerwacyjnej przystąpiłaś/eś do odbioru mieszkania, deweloper nie usunął wad zgłoszonych do protokołu odbioru i zdecydowałaś/eś się nie przystępować do umowy przenoszącej własność mieszkania (w tym przypadku opłata winna być Ci zwrócona w podwójnej wysokości).

Z powyższego wynika, że uiszczenie przez Ciebie opłaty rezerwacyjnej może być dla Ciebie korzystne. Pamiętaj jednak, że jeżeli to Ty nie wykonasz umowy rezerwacyjnej (np. z Twojej winy nie zostanie zawarta umowa deweloperska) – opłata rezerwacyjna przepadnie.

Co w przypadku „starej inwestycji”?

Treść umowy rezerwacyjnej w tym przypadku zależy od praktyki danego dewelopera. Przedmiotem umowy rezerwacyjnej zazwyczaj jest ustalenie, że w określonym terminie zawrzesz z deweloperem umowę deweloperską, przedwstępną albo sprzedaży.

W omawianej sytuacji umowa rezerwacyjna może być zawarta nie tylko w formie pisemnej (chociaż taka jest najczęściej spotykana), ale także np. mejlowo.

Jeżeli umowa rezerwacyjna przewiduje zawarcie docelowo umowy deweloperskiej – deweloper jest zobowiązany doręczyć Ci – na Twoje żądanie – bezpłatnie, na trwałym nośniku, prospekt informacyjny wraz z załącznikami – opisujący stan prawny nieruchomości, informacje dotyczące inwestycji oraz wybranego przez Ciebie mieszkania.

Umowa rezerwacyjna może przewidywać (i najczęściej przewiduje) obowiązek uiszczenia przez Ciebie opłaty rezerwacyjnej. Nie ma prawnego limitu jej wysokości – w praktyce jednak zbyt wysoka (np. więcej niż 2-3% ceny mieszkania) – jest dla Ciebie ryzykowna. Nie ma także ustawowych zasad jej zaliczenia na poczet świadczeń pieniężnych z umów oraz zasad jej zwrotu.

Skontaktuj się z nami

Na co powinnaś/powinieneś zwrócić uwagę?

Przeczytaj uważnie wszystkie cechy wybranego mieszkania i nieruchomości, poproś o prospekt informacyjny wraz z załącznikami – i zapoznaj się z nimi dokładnie. Mogą tam znajdować się rzeczy bardzo ważne, dlatego dokonaj uważnej analizy prospektu informacyjnego.
Upewnij się, że termin rezerwacji jest dla Ciebie odpowiedni.
Przeanalizuj dokładnie zasady wpłaty i rozliczenia opłaty rezerwacyjnej. Upewnij się,
że postanowienia umowy rezerwacyjnej w tym zakresie nie są korzystne wyłącznie dla dewelopera.

Powiązane artykuły

Zgodnie z ustawą o przeciwdziałaniu nadmiernym opóźnieniom w transakcjach handlowych w przypadku opóźnienia w spełnieniu świadczenia pieniężnego przez dłużnika, wierzycielowi należna jest rekompensata z tytułu kosztów odzyskiwania należności.

Dotychczas kwota rekompensaty była stała i niezależnie od wysokości świadczenia dłużnika – wynosiła równowartość 40 euro. Jednak już od stycznia 2020 roku kwota ta może wynieść 70, a nawet 100 euro od każdej faktury. Wysokość rekompensaty aktualnie uzależniona jest bowiem od wysokości świadczenia pieniężnego dłużnika. I tak, wierzycielowi będzie przysługiwać rekompensata od dłużnika w następującej wysokości:

1) 40 euro – gdy wartość świadczenia pieniężnego nie przekracza 5000 złotych;

2) 70 euro – gdy wartość świadczenia pieniężnego jest wyższa niż 5000 złotych, ale niższa niż 50 000 złotych;

3) 100 euro – gdy wartość świadczenia pieniężnego jest równa lub wyższa od 50 000 złotych.

Żeby skorzystać z powyższego mechanizmu wystarczy spełnienie łącznie poniższych warunków:

zaległość wynikała z umowy między przedsiębiorcami;
wierzyciel spełnił swoje świadczenie (czyli np. wykonał usługę);
kontrahent nie zapłacił w terminie (albo w ogóle nie zapłacił, albo zapłacił, ale po terminie);
zostały podjęte choć minimalne działania windykacyjne, np. wysłanie wezwania do zapłaty, wykonanie telefonu z ponagleniem.

Regulacji tej nie stosuje się do umów zawieranych pomiędzy przedsiębiorcą a konsumentem.

Zapłaty rekompensaty można domagać się niezależnie od odsetek za opóźnienie czy innych kosztów odzyskania należności.

Roszczenie o zapłatę rekompensaty powstaje z mocy prawa (tzn. prawo do rekompensaty nie musi być przewidziane w umowie) i staje się wymagalne od dnia następującego po dniu terminu płatności.

Ustawa przez transakcję handlową rozumie umowę, której przedmiotem jest odpłatna dostawa towaru lub odpłatne świadczenie usługi, jeżeli strony, zawierają ją w związku z wykonywaną działalnością. Ustawa nie zawiera definicji pojęć „dostawa towaru” i „świadczenie usługi”, mogą się pojawić zatem wątpliwości, czy przepisy te można stosować przykładowo do umów najmu. Zgodnie jednak z orzeczeniem Sądu Najwyższego wydanym jeszcze na gruncie poprzednio obowiązującej ustawy o terminach zapłaty w transakcjach handlowych, zakres pojęcia umowy o świadczenie usług obejmuje umowy zlecenia, umowy o dzieło. Przy przyjęciu, że celem ustawy jest szeroka ochrona wierzyciela pojęcie umów o świadczenie usług obejmuje także umowy o czasowe korzystanie z rzeczy, np. najmu, dzierżawy, które w ścisłym znaczeniu nie są umowami o świadczenie usług. Oznacza to, że w przypadku opóźnienia w płatnościach czynszu przez najemcę będącego przedsiębiorcą, wynajmujący uprawniony jest do dochodzenia opisywanej rekompensaty zaś jej wysokość będzie uzależniona od ustalonego przez strony miesięcznego czynszu. Jeśli najemca regularnie opóźnia się z płatnościami, rekompensata jest należna w każdym miesiącu, w którym doszło do przekroczenia terminu zapłaty.

Wysokość rekompensaty obliczana jest przy zastosowaniu średniego kursu euro ogłoszonego przez Narodowy Bank Polski ostatniego dnia roboczego miesiąca poprzedzającego miesiąc, w którym świadczenie pieniężne stało się wymagalne. Przykładowo – jeśli termin zapłaty faktury na kwotę 6.000,00 zł przypadał 11 maja 2020 roku, średni kurs euro będziemy ustalać na ostatni dzień roboczy kwietnia 2020 roku. Średni kurs euro z tego dnia wynosił 4,5424 zł. W przypadku świadczenia wyższego niż 5.000 zł rekompensata należna jest w wysokości 70 euro. Wierzyciel może dochodzić więc kwoty 317,97 zł. Archiwum średnich kursów euro można znaleźć na stronie NBP.

Zmiana weszła w życie w dniu 1 stycznia 2020 r. Znowelizowane brzmienie ustawy znajdzie więc zastosowanie do wierzytelności powstałych po 1 stycznia 2020 r. Zgodnie z przepisami przejściowymi kwoty 70 lub 100 euro możemy domagać się także z tytułu faktur, co do których dłużnik popadł w opóźnienie po 1 stycznia 2020 r. – nawet jeżeli faktury były wystawione jeszcze w roku poprzednim. W przypadku wcześniejszych należności – kwota rekompensaty jest stała (40 euro), niezależnie od wysokości należności.

Powstaje zatem pytanie, czy w takiej sytuacji dłużnicy mogą się jakkolwiek bronić. Jeśli kwota zaległości była niewielka lub opóźnienie w zapłacie wynosiło zaledwie jeden lub dwa dni dłużnik może powołać się na, wynikające z art. 5 k.c. nadużycie prawa przez wierzyciela. Jeśli jednak dłużnik w ogóle nie uregulował należności głównej, szanse na uniknięcie obowiązku zapłaty rekompensaty są niewielkie. Sądy uznają bowiem, że „nie może powoływać się na nadużycie prawa ktoś, kto sam nadużywa prawa”. Podobnie, sąd może nie uwzględnić roszczenia jeśli nie podjęte zostały żadne czynności windykacyjne – nie jest przy tym konieczne korzystanie z usług firmy windykacyjnej – wystarczające będzie jeśli wierzyciel będzie w stanie wykazać, że wysyłał do dłużnika wezwania do zapłaty, bądź monitował telefonicznie. Zgodnie z orzecznictwem sądów, celem przepisów o rekompensacie jest nie tylko zrekompensowanie kosztów odzyskiwania długów, ale też dyscyplinowanie niesolidnych dłużników do terminowej zapłaty. Wierzyciel nie musi zatem wykazywać przed sądem jakie koszty poniósł w celu odzyskania swojej należności. Tak jak w przypadku odsetek za opóźnienie, wierzyciel nie musi wykazywać szkody jaką poniósł na skutek opóźnienie dłużnika, tak w przypadku rekompensaty, nie ma konieczności wykazywania ani szkody, ani wysokości poniesionych kosztów z tytułu odzyskania należności.

W przypadku jednorazowego opóźnienia kwota rekompensaty wydaje się niewielka. Jednak jeśli w toku współpracy wystawionych zostało kilka, kilkanaście lub kilkadziesiąt faktur, łączna należność może sięgać nawet kilkunastu tysięcy złotych. Wierzyciele powinni zatem mieć świadomość istnienia takiej możliwości.