Od 2024 roku zakup powyżej 5 lokali będzie dodatkowo obciążany podatkiem od czynności cywilnoprawnych w wysokości 6%. Ta „sankcyjna” stawka podatku nie zawsze wystąpi. Głównie dotyczy to przypadków nabycia nowych mieszkań, których sprzedaż będzie opodatkowana podatkiem VAT. Dodatkowo wprowadzone zostanie zwolnienie w przypadku nabycia pierwszej nieruchomości mieszkalnej.
Opodatkowanie sprzedaży nieruchomości
Obecnie obrót nieruchomościami jest opodatkowany podatkiem od towarów i usług, a w przypadku jego braku, podatkiem od czynności cywilnoprawnych w stawce 2%. Korelacja między tymi podatkami wyklucza ich jednoczesne występowanie. Jednak to ma ulec zmianie.
Nowelizacja przepisów ustawy o podatku od czynności cywilnoprawnych wprowadzi jeden wyjątek od tej zasady. Wyjątek ten – jak już się pewnie domyślasz – dotyczy „hurtowego” nabycia lokali mieszkalnych.
Podatek 6%
„Hurtowe” oznacza w tym przypadku nabycie co najmniej 6 lokali. Ważne są jednak szczegóły. Jak się bowiem przekonasz, nie zawsze kupując 6 lub więcej lokali mieszkalnych zapłacisz podatek od czynności cywilnoprawnych w podwyższonej stawce.
Objęcie podatkiem od czynności cywilnoprawnych w stawce 6% będzie występowało, jeżeli:
- Kupujesz lokale mieszkalne lub udziały w takich lokalach;
- Ilość kupionych lokali mieszkalnych przekracza 5;
- Lokale mieszkalne znajdują się:
- w jednym budynku lub,
- w kilku budynkach, które to budynki wybudowane zostały na jednej nieruchomości gruntowej;
- Czynność podlega podatkowi od towarów i usług.
Charakter lokalów i ich ilość
Z powyższego wynika, że podstawową przesłanką jest charakter lokalu oraz ilość zakupionych lokali.
Jeżeli przedmiotem nabycia własności lub prawa jest lokal mieszkalny, a ilość kupionych lokali przekracza 5, to podatek od czynności cywilnoprawnych zapłacisz w stawce 6%. Opodatkowanie będzie również występowało, jeżeli będziesz chciał rozbić swoją inwestycję na dwie czy trzy umowy. Nie ma bowiem znaczenia czy ta transakcja zostanie przeprowadzona jednorazowo czy w etapach. Za każdym razem spełniając warunek przekroczenia 5 lokali mieszkalnych, zapłacisz podwyższoną stawkę od szóstego i kolejnego lokalu mieszkalnego.
Jeżeli część z tych lokali stanowią lokale usługowe, to te nie wliczają się do limitu, a transakcja obejmująca te lokale (usługowe, wyodrębnione miejsca parkingowe i komórki lokatorskie) nie jest objęta podwyższoną stawką podatku od czynności cywilnoprawnych.
Położenie lokali mieszkalnych
Podwyższony podatek od czynności cywilnoprawnych zapłacisz, jeżeli nabywane lokale znajdują się w jednym budynku. Jeżeli kupujesz kilka lokali w różnych budynkach, musisz sprawdzić, czy budynki te są położone na jednej działce. Jeżeli tak jest to, również zapłacisz podatku od czynności cywilnoprawnych.
Przykładowo kupując od dewelopera 3 mieszkania z inwestycji „Etap I” i kolejne 3 z inwestycji „Etap II”, to jeżeli te inwestycje są położone na różnych działkach gruntowych, nie zapłacisz PCC.
Stawka sankcyjna z VAT
Brzmienie przepisu, choć nieprecyzyjne, wskazuje, że podwyższoną stawkę podatku zapłacisz w sytuacji, gdy dana transakcja jednocześnie jest opodatkowana podatkiem od towarów i usług. Z tego wynika, że transakcja, która wprawdzie podlega podatkowi od towarów i usług, ale jest z tego podatku zwolniona, nie będzie powodowała zastosowania zwiększonej stawki PCC.
Oznaczałoby to, że w przypadku nabycia więcej niż 5 lokali mieszkalnych, które to nabycie nie jest opodatkowane podatkiem VAT stawką 8% lub 23%, stawki podwyższonej w podatku od czynności cywilnoprawnych nie zapłacisz.
Można zatem przyjąć, że opodatkowanie wystąpi w przypadku nabycia lokali mieszkalnych od dewelopera lub podmiotu, który nabył wcześniej te mieszkania od dewelopera, ale sprzedaje je w ramach pierwszego zasiedlenia. Co więcej, PCC wystąpi również w przypadku, gdy sprzedawca i nabywca wybierze opodatkowanie podatkiem od towarów i usług sprzedaży lokali mieszkalnych, czyli zrezygnują ze zwolnienia z VAT – ta możliwość wystąpi po upływie okresu „pierwszego zasiedlenia”. Oczywiście pozostałe warunki również muszą zostać spełnione.
Zwolnienie z PCC
Nowelizacja przewiduje zwolnienie z podatku od czynności cywilnoprawnych. Zwolnienie jest szersze i dotyczy zarówno nabycia prawa własności lokalu mieszkalnym jak i:
- prawa własności budynku mieszkalnego jednorodzinnego,
- spółdzielczego własnościowego prawa do lokalu dotyczącego lokalu mieszkalnego albo domu jednorodzinnego
Wystąpi ono w przypadku, gdy nabywcą będzie osoba fizyczna (lub osoby fizyczne – np. małżeństwo), która nie posiada, ani nie posiadała wcześniej, powyżej wskazanych praw czy większościowego (powyżej 50%) udziału w tych prawach. Zwolnienie to nie wyklucza posiadania gruntu, którego nabycie będzie jednak opodatkowane PCC stawką 2%.
Cztery przypadki opodatkowania
Biorąc pod uwagę powyższe rozważania, można wskazać cztery przypadki sprzedaży lokali mieszkalnych, w których będzie miało zastosowanie różne opodatkowanie:
- Sprzedaż opodatkowana VAT np. przez dewelopera, do 5 lokali mieszkalnych dla jednego klienta – opodatkowanie wyłącznie podatkiem od towarów i usług w stawce 8% (lub 23% dla lokali o powierzchni przekraczającej 150 m2);
- Sprzedaż opodatkowana VAT np. przez dewelopera, 6 lub więcej lokali mieszkalnych jednemu klientowi – zastosowanie znajdzie stawka podatku od towarów i usług 8% (lub 23% dla lokali o powierzchni przekraczającej 150 m2) oraz stawka 6% podatku od czynności cywilnoprawnych dla szóstego i następnych lokali;
- Sprzedaż zwolniona z VAT lub niepodlegająca temu podatkowi np. przez przedsiębiorcę, lub osobę nieprowadzącą działalności gospodarczej, bez względu na ilość sprzedawanych lokali mieszkalnych:
- Zasadą będzie opodatkowanie wyłącznie podatkiem od czynności cywilnoprawnych w stawce 2%.
- w przypadku osób fizycznych, które mogą skorzystać z nowego zwolnienia – brak opodatkowania podatkiem od czynności cywilnoprawnych.
Zwróć uwagę, że powyższe dotyczy lokali mieszkalnych. W przypadku innych nieruchomości i praw z nimi związanych opodatkowanie będzie przebiegało na dotychczasowych zasadach z możliwością skorzystania, w niektórych przypadkach, przez nabywcę ze zwolnienia.
Stosowanie nowych przepisów
Nowe przepisy zaczną obowiązywać od 1 stycznia 2024 roku. Czynności dokonane przed tą datą będą opodatkowane na zasadach dotychczasowych, co oznacza, że jeżeli planujesz inwestycje w lokale mieszkalne, powinieneś się z tym pospieszyć. Do końca 2023 roku nie zapłacisz podwyższonej stawki podatku PCC. Jeżeli nie zdążysz do końca roku nabyć praw do lokalów mieszkalnych (np. nie są jeszcze wybudowane), nadal masz możliwość uniknąć tego podatku. Nowe przepisy nie będą stosowane w przypadku umów sprzedaży zawieranych w związku z wykonaniem umów zobowiązujących do dokonania tej sprzedaży, zawartych przed końcem roku.
Natomiast z nowego zwolnienia będziesz mógł skorzystać już 30 dni od ogłoszenia ustawy. Obecnie znajduje się ona w Sejmie.
