Zmiany zaproponowane w Polskim Ładzie spowodowały, że tzw. najem prywatny będziesz mógł opodatkować tylko ryczałtem. W konsekwencji wydatki związane z wynajmowanym mieszkaniem, w tym ponoszone na remonty, nie wpłyną na wysokość opodatkowania. Grudzień 2022 roku jest ostatnim miesiącem, w którym warto takie wydatki ponieść.
Najem po Polskim Ładzie
Rok 2022 był bardzo trudny dla osób wynajmujących mieszkania, panowało bowiem spore zamieszanie związane z wprowadzeniem Polskiego Ładu. Zakaz amortyzowania wartości nieruchomości mieszkalnych spowodował zwiększenie obciążeń podatkowych. Ma to znaczenie tylko dla tych osób wynajmujących lokale mieszkalne, które prowadzą to w ramach działalności gospodarczej.
Jeżeli dopiero w 2022 roku rozpocząłeś wynajmować poza działalnością, swój lokal mieszkalny, niemieszkalny czy też nawet samochód, niestety musisz rozliczyć się z urzędem, płacąc ryczałt.
Wyjątkowo osoby, które osiągały te przychody już w 2021 roku, mogły w 2022 roku wybrać inną formę opodatkowania – czyli zasady ogólne. Przepisy pozwalały bowiem na kontynuowanie tej formy opodatkowania.
Pamiętaj jednak, że jeżeli najem rozpocząłeś w 2022, musisz rozliczyć się ryczałtem.
Dodatkowo, jeżeli wynajmowałeś już wcześniej lokal, ale w zawierusze związanej z Polskim Ładem wybrałeś ryczałt, możesz wrócić do opodatkowania najmu na zasadach ogólnych. Pamiętaj jednak, że musisz złożyć zeznanie PIT-36 (do 2 maja 2023 r.) i dodatkowo nie wykazywać tych przychodów w zeznaniu PIT-28 (rozliczasz w nim ryczałt).
Czym jest ryczałt?
Wiesz już zatem, czy w 2022 możesz opodatkować przychody z najmu na zasadach ogólnych, czy też musisz płacić ryczałt. Ale co to jest ryczałt?
Ryczałt to prostsza forma opodatkowania i często była wybierana przez właścicieli. Jednak ma podstawową wadę. Obliczając podatek, nie uwzględniasz żadnych kosztów, w tym również amortyzacji czy wydatków na remonty takiego mieszkania (w przeciwieństwie do zasad ogólnych opodatkowania).
Zaletą tej form jest stosunkowo niska stawka – 8,5%, przy czym ulega ona zwiększeniu po przekroczeniu 100 000 zł wartości przychodów – do 12%. Łatwo zatem zauważyć, że osiąga ona poziom ten sam co na skali podatkowej (zasady ogólne opodatkowania) jednak, z uwagi na brak kosztów, powoduje zwiększenie obciążeń podatkowych.
Remont czy ulepszenie?
Warto w tym miejscu wskazać, że nie każdy wydatek na remont, będziesz mógł zaliczyć do kosztów bieżących. Istnieje bowiem pojęcie ulepszenia środka trwałego (a właśnie środkiem trwałym jest Twój lokal). Jedynie wydatki, które mają na celu „oświeżenie” lokalu, będziesz mógł uwzględnić w kosztach. Przykładowo są to wydatki na malowanie, wymianę glazury i terakoty czy wymianę paneli lub okien. Pamiętaj jednak, że ma to być wymiana na podobne materiały. Jeżeli zamiast paneli położysz parkiet, wówczas taki wydatek będzie uznany za ulepszenie. Tak samo należy uznać za ulepszenie zamianę kaloryferów na ogrzewanie podłogowe, czy zamontowanie klimatyzacji. Wszelkie zatem wydatki powodujące zwiększenie parametrów technicznych lokalu będzie uznane za ulepszenie, a tych nie będziesz mógł rozliczać na bieżąco, ale poprzez odpisy amortyzacyjne, w następnych latach. Tych jednak w ryczałcie już nie uwzględnisz (z resztą w działalności również).
Pamiętaj też, że jeżeli ponosisz wydatki na nowo nabyty lokal, w stanie deweloperskim, to te same wydatki również będziesz musiał uwzględnić wartości początkowej środka trwałego, czyli nie obniżą Twoich podatków.
Remont po 2022 roku
Czy zatem to już koniec z odliczaniem remontów? Nie do końca.
Nieco inaczej wygląda sytuacja w przypadku wynajmu prowadzonego w ramach działalności gospodarczej, gdzie możesz wybrać rozliczenie na zasadach ogólnych lub opodatkować dochody podatkiem liniowym. Ustawa nie narzuca Ci wówczas rozliczenia ryczałtowego.
Nadal jednak nie będziesz mógł amortyzować lokali mieszkalnych. Tym samym ulepszenia takich lokali, nie wpłyną na wysokość podatku. Ale remonty już tak. Jeżeli posiadasz lokal użytkowy wówczas, rozliczając go w działalności, będziesz miał prawo zarówno do amortyzacji, jak i do kosztów jego remontu.
Jeżeli uznasz, że najem będziesz rozliczał w ramach działalności gospodarczej, nie możesz zapomnieć o dodatkowych kosztach takiego rozwiązania. Mam na myśli składkę społeczną (jeżeli nie masz innego tytuł do ubezpieczeń) i składkę zdrowotną, ale również usługi księgowe, czy koszty rachunku bankowego.
Decydując się na ten krok, pamiętaj o jeszcze bardzo ważnej sprawie. W przypadku późniejszej sprzedaży budynku lub lokalu będziesz musiał zapłacić podatek dochodowy od tej transakcji. W przypadku najmu prywatnego sprzedaż nieruchomości po 5 latach od jej nabycia nie powoduje zapłaty podatku.
Jeżeli potrzebujesz doradztwa w zakresie rozliczania najmu (w ramach działalności gospodarczej lub poza taką działalnością), zapraszamy do kontaktu.
